Trong quá trình sử dụng đất, không hiếm trường hợp người dân phát hiện diện tích đất thực tế của mình lớn hơn so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Tình trạng này thường dẫn đến những lo ngại về việc bị cơ quan chức năng thu hồi phần diện tích "thừa" hoặc gặp khó khăn khi thực hiện các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành tại thời điểm năm 2021, cụ thể là Luật Đất đai 2013, việc xử lý diện tích đất chênh lệch đã được quy định rất rõ ràng và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất.

Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch diện tích đất

Sự chênh lệch giữa diện tích đo đạc thực tế và diện tích ghi trên Sổ đỏ có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau. Phổ biến nhất là do công nghệ đo đạc trước đây còn thô sơ, độ chính xác không cao bằng các thiết bị hiện đại ngày nay. Ngoài ra, việc biến động ranh giới do quá trình sử dụng lâu dài hoặc sai sót trong khâu kê khai, đăng ký đất đai cũng là những yếu tố thường gặp.

Quy định xử lý diện tích đất tăng thêm theo Luật Đất đai 2013

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc xử lý được chia thành hai trường hợp cụ thể:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Như vậy, pháp luật không quy định việc thu hồi phần diện tích đất thừa nếu người sử dụng đất chứng minh được nguồn gốc và quá trình sử dụng ổn định, không lấn chiếm.

Khi nào phần diện tích "thừa" được cấp Sổ đỏ?

Để phần diện tích chênh lệch tăng thêm được công nhận và cấp Sổ đỏ, người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Ranh giới không thay đổi: Nếu ranh giới thửa đất ổn định, không có sự xê dịch so với thời điểm cấp giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.
• Không có tranh chấp: Thửa đất không có tranh chấp với các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất liền kề.
• Phù hợp quy hoạch: Việc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Trong trường hợp ranh giới có thay đổi, cơ quan chức năng sẽ xem xét nguồn gốc của phần diện tích tăng thêm. Nếu phần đất này đủ điều kiện cấp Sổ đỏ theo Điều 99 Luật Đất đai 2013, người dân sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có) để được ghi nhận diện tích mới.

Thủ tục đính chính và cấp đổi Giấy chứng nhận

Khi phát hiện sai sót về diện tích do đo đạc hoặc do lỗi của cơ quan đăng ký, người dân có quyền yêu cầu đính chính theo Điều 106 Luật Đất đai 2013. Cụ thể:

• Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp nếu có sai sót thông tin về thửa đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đã được kiểm tra xác nhận.
• Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đo đạc lại và cập nhật biến động.

Lời khuyên pháp lý: Việc cán bộ địa chính khẳng định sẽ thu hồi 100m2 đất cấp thừa mà không xem xét đến nguồn gốc, ranh giới và tình trạng tranh chấp là thiếu căn cứ pháp lý. Người dân cần chủ động yêu cầu cơ quan chức năng thực hiện đúng quy trình đo đạc, xác minh nguồn gốc đất để bảo vệ quyền lợi của mình. Nếu gặp khó khăn, bạn nên liên hệ với các đơn vị tư vấn pháp luật uy tín để được hỗ trợ thủ tục đính chính Sổ đỏ một cách nhanh chóng và đúng luật.