Trong thực tế đời sống, không hiếm trường hợp các hộ gia đình gặp phải tình cảnh trớ trêu khi mảnh đất của mình bị bao vây tứ phía bởi các bất động sản của hàng xóm, dẫn đến việc không có lối ra đường công cộng. Những tranh chấp về lối đi thường diễn ra gay gắt và kéo dài, gây ảnh hưởng lớn đến sinh hoạt và giá trị tài sản. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào về quyền lợi của người ở phía trong và làm sao để ghi nhận quyền này vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)?

Quyền về lối đi qua - Cứu cánh cho những mảnh đất "vây bọc"

Theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Đây không chỉ là một đặc ân mà là một quyền pháp lý được bảo vệ. Tuy nhiên, việc xác lập lối đi này phải tuân thủ các nguyên tắc vàng sau:

• Tính thuận tiện và hợp lý: Lối đi phải được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất.
• Thiệt hại tối thiểu: Phải tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và đảm bảo thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản chịu mở lối đi.
• Nghĩa vụ đền bù: Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

"Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định."

Khi nào được mở lối đi mà không phải đền bù?

Mặc dù nguyên tắc chung là phải đền bù, nhưng Bộ luật Dân sự 2015 cũng dự liệu trường hợp ngoại lệ tại khoản 3 Điều 254. Cụ thể, nếu bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù.

Ví dụ thực tế: Ông Nam sở hữu một thửa đất lớn sát mặt đường. Năm 2019, ông quyết định tách thửa và bán phần đất phía sau cho bà Hoa. Do phần đất của bà Hoa nằm hoàn toàn phía trong, không có lối ra đường, nên khi thực hiện thủ tục tách thửa, ông Nam bắt buộc phải dành ra một phần diện tích đất của mình để làm lối đi cho bà Hoa mà không được yêu cầu bà Hoa phải trả thêm tiền đền bù cho phần diện tích lối đi này.

Thủ tục ghi nhận quyền về lối đi qua vào Sổ đỏ năm 2019

Quyền về lối đi qua được xác định là một loại quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai 2013. Để đảm bảo tính pháp lý lâu dài và tránh tranh chấp về sau, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động để ghi nhận quyền này vào Sổ đỏ.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Căn cứ khoản 6 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, người dân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ).
• Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.
• Sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước kích thước lối đi qua.

Trình tự thực hiện

Theo Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy trình được thực hiện qua các bước:

1. Nộp hồ sơ: Người dân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Hộ gia đình, cá nhân có thể nộp tại UBND cấp xã.
2. Tiếp nhận và xử lý: Cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, trích đo địa chính (nếu cần), cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
3. Ghi nhận vào Sổ đỏ: Thực hiện ghi nhận quyền về lối đi qua vào trang bổ sung hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận nếu người dân có nhu cầu.
4. Trả kết quả: Thời gian giải quyết thông thường không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.

Việc nắm vững các quy định về quyền về lối đi qua không chỉ giúp bạn bảo vệ không gian sống mà còn đảm bảo giá trị pháp lý cho tài sản của mình. Nếu gặp khó khăn trong quá trình thỏa thuận với hàng xóm, hãy chủ động tìm đến sự tư vấn của các chuyên gia pháp lý hoặc yêu cầu sự can thiệp của chính quyền địa phương để tìm ra giải pháp hài hòa nhất.