Ngày 30/6/2021, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013. Với hiệu lực thi hành từ ngày 01/9/2021, văn bản này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thủ tục hành chính và đảm bảo tốt hơn quyền lợi cho người sử dụng đất.

1. Thêm trường hợp phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất

Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất tại Thông tư 09/2021/TT-BTNMT là việc điều chỉnh danh mục các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể, khi chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (như xây dựng trụ sở, văn phòng đại diện, sân kho, nhà kho của tổ chức kinh tế...), người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục xin phép.

Trước đây, theo quy định cũ, việc chuyển đổi này chỉ cần thực hiện đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai mà không cần sự cho phép của UBND cấp có thẩm quyền. Quy định mới này nhằm siết chặt quản lý đối với các loại đất sản xuất kinh doanh, tránh tình trạng biến tướng mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp.

2. Cải cách hành chính: Không cần nộp bản sao hộ khẩu, CMND khi làm Sổ đỏ

Nhằm đẩy mạnh chuyển đổi số và đơn giản hóa thủ tục hành chính, khoản 5 Điều 11 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định:

“Trường hợp nộp hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận mà có yêu cầu thành phần là bản sao Giấy chứng minh thư nhân dân hoặc Giấy chứng minh quân đội hoặc thẻ Căn cước công dân hoặc sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh nhân thân thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sử dụng dữ liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư mà không yêu cầu người nộp hồ sơ phải nộp các giấy tờ này...”

Quy định này giúp người dân tiết kiệm thời gian và chi phí công chứng, chứng thực giấy tờ, đồng thời tận dụng tối đa hiệu quả của Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư đã được vận hành.

3. Siết chặt hồ sơ sang tên khi chuyển nhượng, tặng cho đất nông nghiệp

Đối với các giao dịch liên quan đến đất nông nghiệp, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT yêu cầu người dân phải kê khai chi tiết hơn trong đơn đăng ký biến động (Mẫu số 09/ĐK). Người nhận chuyển quyền phải ghi rõ tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền từ trước đến nay, chia theo từng mốc thời gian (trước và sau ngày 01/7/2014).

Việc này giúp cơ quan quản lý kiểm soát chặt chẽ hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2013, đảm bảo quỹ đất nông nghiệp được sử dụng đúng mục đích và hiệu quả.

4. Bổ sung 2 trường hợp được cấp Sổ đỏ mới khi đăng ký biến động

Thay vì chỉ đính chính hoặc ghi xác nhận vào trang bổ sung của Sổ đỏ cũ, từ ngày 01/9/2021, người sử dụng đất sẽ được cấp mới Giấy chứng nhận trong 02 trường hợp sau:

• Thay đổi diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định của pháp luật.
• Thửa đất được tách ra để cấp riêng Giấy chứng nhận đối với trường hợp trước đó đã được cấp chung cho nhiều thửa đất.

Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện các giao dịch dân sự, thế chấp ngân hàng khi mỗi thửa đất có một pháp lý riêng biệt, rõ ràng.

5. Quy định mới về ghi thông tin 'tặng cho' đất làm đường giao thông

Để thống nhất với các văn bản pháp luật hiện hành, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT đã thay thế cụm từ "hiến đất" bằng cụm từ "tặng cho" khi người dân tự nguyện dành một phần diện tích đất để làm đường giao thông, công trình thủy lợi hoặc công trình công cộng khác.

Cách ghi trên Sổ đỏ cũng được hướng dẫn chi tiết hơn: Ghi rõ diện tích đã tặng cho, mục đích tặng cho và diện tích còn lại của thửa đất. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của người dân, xác định chính xác ranh giới và diện tích đất còn lại sau khi thực hiện nghĩa vụ cộng đồng.

6. Mở rộng đối tượng đất nông nghiệp được hỗ trợ ổn định đời sống khi thu hồi

Tại Điều 4 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã bổ sung thêm nhiều trường hợp đất nông nghiệp được hưởng chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, đào tạo và chuyển đổi nghề khi Nhà nước thu hồi đất. Đáng chú ý là các trường hợp đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho mà không có giấy tờ nhưng đủ điều kiện cấp Sổ đỏ cũng sẽ được xem xét hỗ trợ.

Quy định này mang tính nhân văn sâu sắc, đảm bảo an sinh xã hội cho những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị mất tư liệu sản xuất do quá trình phát triển hạ tầng, đô thị hóa.

7. Kinh phí bồi thường phải được thể hiện rõ trong phương án tái định cư

Nhằm tăng cường tính minh bạch trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, quy định mới yêu cầu kinh phí bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất còn lại sau thu hồi (nếu không đủ điều kiện sử dụng và người dân có đơn đề nghị thu hồi) phải được thể hiện rõ ràng trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Điều này giúp người dân nắm bắt được đầy đủ quyền lợi tài chính của mình, hạn chế các tranh chấp, khiếu nại kéo dài liên quan đến giá trị bồi thường đối với các phần diện tích đất "siêu mỏng, siêu méo" phát sinh sau khi mở đường.

8. Cập nhật mẫu đơn đăng ký cấp Sổ đỏ mới nhất

Cuối cùng, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT cũng ban hành kèm theo các mẫu đơn mới (như Mẫu số 04đ/ĐK cho trường hợp dồn điền đổi thửa). Người dân khi thực hiện các thủ tục về đất đai cần lưu ý sử dụng đúng mẫu đơn mới để hồ sơ được tiếp nhận và xử lý nhanh chóng, tránh việc phải đi lại nhiều lần do sai sót về hình thức văn bản.

Hy vọng với 8 điểm mới quan trọng này, người sử dụng đất sẽ chủ động hơn trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình, đồng thời tận dụng được những chính sách ưu đãi, cải cách của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai.