Trong bối cảnh hệ thống pháp luật đất đai đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, việc xác định chính xác cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ) là vô cùng quan trọng. Đặc biệt, kể từ đầu năm 2026, với sự ra đời của các văn bản hướng dẫn mới, quy trình này đã có những thay đổi đáng kể về mặt phân cấp, phân quyền.

Phân cấp thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP

Theo quy định mới nhất tại khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận được phân định rõ ràng dựa trên đối tượng và nguồn gốc sử dụng đất:

Điều 14. Phân cấp thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện trong lĩnh vực đất đai

[...]

2. Quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp, đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp:

a) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất;

b) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, xác định lại diện tích đất ở;

c) Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc đăng ký đất đai lần đầu, đăng ký biến động đối với trường hợp không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản này;

d) Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các điểm a, b và c khoản này có thẩm quyền đính chính giấy chứng nhận đã cấp có sai sót; thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, chúng ta có thể thấy sự phân hóa rõ rệt trong thẩm quyền thực hiện:

• Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh (Sở Tài nguyên và Môi trường): Chịu trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định của cấp tỉnh (giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, dự án lớn...).
• Chủ tịch UBND cấp xã: Đây là một điểm mới đáng chú ý trong lộ trình phân cấp, trao quyền cho cấp cơ sở đối với các trường hợp giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc xác định lại diện tích đất ở thuộc thẩm quyền của cấp xã.
• Văn phòng đăng ký đất đai: Tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp đăng ký lần đầu hoặc biến động (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế...) không thuộc hai nhóm trên.

Vai trò quyết định của UBND cấp tỉnh trong việc phân cấp, ủy quyền

Để cơ chế này vận hành trơn tru, pháp luật trao quyền chủ động rất lớn cho chính quyền địa phương. Theo khoản 1 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP:

Điều 14. Phân cấp thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện trong lĩnh vực đất đai

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, chấp thuận, phê duyệt phương án sử dụng đất.

Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Nghị quyết số 190/2025/QH15 của Quốc hội về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc phân cấp, ủy quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền thực hiện đối với các nhiệm vụ quy định tại khoản này cho phù hợp.

Điều này có nghĩa là, tùy thuộc vào đặc thù của từng tỉnh, thành phố, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành các văn bản quy định chi tiết về việc phân cấp, ủy quyền. Người dân cần theo dõi sát sao các quyết định của UBND tỉnh nơi có đất để biết chính xác mình cần nộp hồ sơ tại đâu và cơ quan nào sẽ là đơn vị ký cấp Sổ đỏ cho mình.

Việc đẩy mạnh phân cấp không chỉ giúp giảm tải cho các cơ quan cấp trên mà còn tạo điều kiện để chính quyền cơ sở sát sao hơn với thực tế sử dụng đất của người dân, từ đó giải quyết các vướng mắc về pháp lý đất đai một cách nhanh chóng và hiệu quả hơn trong năm 2026.

Xem thêm: Tin vui: Thêm 2 trường hợp được cấp Sổ đỏ lần đầu từ năm 2026.

Trên đây là nội dung tư vấn chuyên sâu về vấn đề “Thẩm quyền cấp sổ đỏ 2026 được quy định như thế nào?” dựa trên các quy định pháp luật mới nhất. Nếu quý khách còn bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ thực hiện thủ tục, vui lòng liên hệ tổng đài 19006192 để được các luật sư tư vấn kịp thời. Xin cảm ơn!