Việc sinh sống tại các khu đô thị hiện đại, đặc biệt là nhà chung cư, mang lại nhiều tiện ích nhưng cũng đi kèm với những nghĩa vụ tài chính nhất định. Trong đó, phí dịch vụ chung cư luôn là vấn đề nhận được sự quan tâm lớn từ cư dân. Để tránh những tranh chấp không đáng có với Ban quản lý hoặc Chủ đầu tư, việc nắm vững các quy định mới nhất tại Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD là vô cùng cần thiết.

Phí dịch vụ nhà chung cư: Hiểu sao cho đúng?

Dù là một thuật ngữ phổ biến, nhưng hiện nay chưa có một văn bản pháp luật nào đưa ra định nghĩa cứng nhắc về "phí dịch vụ nhà chung cư". Tuy nhiên, dựa trên thực tiễn vận hành, có thể hiểu đây là khoản chi phí mà chủ sở hữu hoặc người sử dụng căn hộ phải đóng để chi trả cho các hoạt động quản lý, vận hành và duy trì các tiện ích chung của tòa nhà.

Khoản phí này không chỉ đơn thuần là tiền để "nuôi" bộ máy quản lý, mà còn là nguồn lực để đảm bảo môi trường sống an toàn, sạch sẽ và văn minh cho mọi cư dân.

Các loại phí "bắt buộc" khi sinh sống tại chung cư

Căn cứ theo quy định tại Điều 7 Thông tư 05/2024/TT-BXD, cơ cấu phí dịch vụ tại các dự án chung cư hiện nay thường bao gồm các nhóm chính sau:

1. Phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Đây là khoản phí dùng để chi trả cho các công việc như: điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (thang máy, máy bơm, máy phát điện...); cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan... Mức phí này thường được thu theo định kỳ hàng tháng dựa trên diện tích thông thủy của căn hộ.

Cần lưu ý rằng, theo khoản 2 Điều 151 Luật Nhà ở 2023, giá dịch vụ quản lý vận hành không bao gồm các khoản sau:

"Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư."

2. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung

Đây là khoản tiền tương đương 2% giá trị căn hộ mà người mua phải đóng khi nhận bàn giao nhà. Theo Điều 155 Luật Nhà ở 2023, khoản kinh phí này chỉ được dùng để bảo trì, thay thế các hạng mục thuộc sở hữu chung như kết cấu chịu lực, tường bao, hành lang, lối đi chung... Ban quản trị tuyệt đối không được sử dụng tiền bảo trì cho mục đích quản lý vận hành.

3. Các chi phí dịch vụ khác

Ngoài hai loại phí trên, cư dân còn phải thanh toán các chi phí dựa trên nhu cầu sử dụng thực tế như: tiền điện, nước sinh hoạt, phí gửi xe, phí sử dụng các tiện ích cao cấp (nếu có) như hồ bơi, phòng gym... Các khoản này thường không cố định và phụ thuộc vào chỉ số tiêu thụ của từng hộ gia đình.

Chưa dọn vào ở có phải đóng phí dịch vụ không?

Đây là câu hỏi khiến nhiều chủ sở hữu băn khoăn. Theo khoản 3 Điều 4 Thông tư 05/2024/TT-BXD, việc thu phí quản lý vận hành thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

Thông thường, thời điểm tính phí sẽ bắt đầu từ khi chủ đầu tư bàn giao căn hộ cho khách hàng. Nếu trong hợp đồng mua bán không có thỏa thuận miễn giảm phí khi chưa vào ở, thì dù căn hộ đang để trống, chủ sở hữu vẫn có nghĩa vụ đóng phí dịch vụ đầy đủ để duy trì hoạt động chung của tòa nhà.

Cách xác định mức phí dịch vụ chung cư hiện nay

Mức phí dịch vụ không có một con số chung cho tất cả các dự án. Nó được xác định dựa trên các yếu tố:

• Phân hạng chung cư: Chung cư cao cấp với nhiều tiện ích (hồ bơi, sảnh lounge, an ninh 3 lớp) chắc chắn sẽ có mức phí cao hơn chung cư bình dân.
• Diện tích căn hộ: Phí thường tính trên mỗi mét vuông diện tích thông thủy.
• Thỏa thuận trong hợp đồng: Đây là căn cứ pháp lý quan trọng nhất ràng buộc trách nhiệm của cư dân và chủ đầu tư.

Để đảm bảo quyền lợi, cư dân nên yêu cầu Ban quản lý công khai minh bạch các khoản chi và tham gia đầy đủ các kỳ Hội nghị nhà chung cư để đóng góp ý kiến về chất lượng cũng như mức phí dịch vụ.