Ngày 13/07/2026, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Đây là bước đi quan trọng nhằm tháo gỡ các nút thắt pháp lý, đồng bộ hóa với hệ thống chính quyền địa phương hai cấp và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai theo tinh thần của Luật Đất đai 2024.

Nghị định mới này sẽ chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 31/08/2026. Dưới đây là phân tích chi tiết về 10 điểm mới cốt lõi mà người sử dụng đất, doanh nghiệp và các cơ quan quản lý cần đặc biệt lưu ý để tránh các rủi ro pháp lý đáng tiếc.

Cán bộ địa chính tiến hành kiểm tra, đo đạc thực địa để xác định ranh giới đất đai (ảnh minh họa)

1. Bước Ngoặt Lớn: Chủ Tịch UBND Cấp Xã Được Phạt Tiền Đến 250 Triệu Đồng

Một trong những thay đổi mang tính đột phá nhất tại Nghị định 281/2026/NĐ-CP là việc điều chỉnh tăng mạnh thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã.

Theo quy định mới sửa đổi tại Điều 30 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền:

• Phạt cảnh cáo;
• Phạt tiền tối đa lên đến 250.000.000 đồng (tăng gấp 50 lần so với mức giới hạn cũ là 5.000.000 đồng);
• Đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong thời hạn 03 tháng;
• Áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Sự thay đổi này xuất phát từ thực tiễn quản lý đất đai tại địa phương. Trước đây, do giới hạn mức phạt của cấp xã quá thấp (chỉ 5 triệu đồng), hầu hết các vụ việc vi phạm lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất đều phải chuyển hồ sơ lên UBND cấp huyện giải quyết, gây chậm trễ và quá tải cho cấp trên. Việc tăng thẩm quyền lên 250 triệu đồng giúp cấp cơ sở chủ động, kịp thời ngăn chặn và xử lý dứt điểm vi phạm ngay từ khi mới phát sinh.

Đồng thời, phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, Nghị định mới cũng bãi bỏ toàn bộ quy định về thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp huyện tại khoản 2 Điều 30 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

2. Xác Định Rõ Mức Xử Phạt Vi Phạm Đất Đai Tại Các Đặc Khu Hành Chính

Nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý cho các mô hình hành chính mới, Nghị định 281/2026/NĐ-CP đã bổ sung Điều 3a vào sau Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Quy định này làm rõ nguyên tắc áp dụng mức phạt tại các đơn vị hành chính đặc khu:

• Nếu đặc khu được công nhận loại đô thị và thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng với chính quyền địa phương ở phường: Áp dụng mức xử phạt như địa bàn phường.
• Nếu đặc khu thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng với chính quyền địa phương ở xã: Áp dụng mức xử phạt như địa bàn xã.

Quy định này giúp loại bỏ sự lúng túng cho các cơ quan thực thi pháp luật khi xác định khung phạt tiền đối với các hành vi vi phạm có sự phân biệt mức phạt giữa khu vực đô thị (phường, thị trấn) và khu vực nông thôn (xã).

3. Vợ Chồng Chung Quyền Sử Dụng Đất Chỉ Bị Xử Phạt Như Một Cá Nhân

Đây là một điểm mới mang tính nhân văn và hợp lý hóa thủ tục hành chính được bổ sung tại khoản 2 Điều 3a Nghị định 123/2024/NĐ-CP:

"Vợ và chồng chung quyền sử dụng đất thì áp dụng xử phạt vi phạm hành chính như đối với một cá nhân."

Trước đây, khi phát hiện hành vi vi phạm trên thửa đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng, cơ quan chức năng thường gặp vướng mắc trong việc lập biên bản và ra quyết định xử phạt: Liệu có phải phạt cả hai người hay chỉ phạt một người? Việc quy định rõ ràng vợ chồng chung quyền sử dụng đất chỉ bị xử phạt như một cá nhân giúp đơn giản hóa thủ tục, tránh việc áp dụng mức phạt trùng lặp hoặc phạt theo quy định đối với tổ chức (vốn bằng 2 lần mức phạt của cá nhân).

4. Thu Hẹp Đáng Kể Các Hành Vi Bị Xử Phạt Trong Hoạt Động Dịch Vụ Đất Đai

Nhằm tạo điều kiện thông thoáng cho thị trường dịch vụ bổ trợ đất đai phát triển, Chính phủ đã quyết định bãi bỏ hàng loạt hành vi bị xử phạt hành chính liên quan đến điều kiện hoạt động dịch vụ đất đai quy định tại Điều 29 Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Cụ thể, không còn xử phạt đối với các hành vi:

• Cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất không đáp ứng điều kiện hoặc hành nghề độc lập không thuộc tổ chức tư vấn;
• Tổ chức tư vấn điều tra, đánh giá đất đai; tổ chức tư vấn xác định giá đất; tổ chức tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không đáp ứng điều kiện;
• Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất không bảo đảm điều kiện hoạt động.

Đồng thời, các hình thức xử phạt bổ sung nghiêm khắc như tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề hoặc đình chỉ hoạt động từ 09 đến 12 tháng đối với các nhóm đối tượng này cũng hoàn toàn bị bãi bỏ. Điều này thể hiện tư duy quản lý mới: Chuyển từ tiền kiểm, siết chặt bằng chế tài hành chính sang hậu kiểm và khuyến khích tự chủ, tự chịu trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân cung cấp dịch vụ.

5. Bổ Sung 04 Biện Pháp Khắc Phục Hậu Quả Mới Nhằm Triệt Để Xử Lý Vi Phạm

Để đảm bảo tính nghiêm minh và khôi phục lại trật tự quản lý đất đai, Nghị định 281/2026/NĐ-CP đã bổ sung thêm 04 biện pháp khắc phục hậu quả vào khoản 3 Điều 4 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, bao gồm:

1. Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm: Áp dụng triệt để cho các hành vi hủy hoại đất, làm biến dạng địa hình.
2. Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của mốc địa giới đơn vị hành chính: Xử lý nghiêm hành vi tự ý di dời, phá hủy mốc giới.
3. Buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai: Áp dụng khi người sử dụng đất thực hiện giao dịch hoặc biến động đất đai trái quy trình pháp luật.
4. Buộc nộp lại các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hoặc giấy tờ giả đã sử dụng: Ngăn chặn tình trạng gian lận hồ sơ pháp lý về đất đai.

Ngược lại, Nghị định cũng bãi bỏ biện pháp buộc thực hiện thủ tục để được phê duyệt dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn trước đây do không còn phù hợp với thực tế quản lý chuyên ngành.

Các cán bộ UBND cấp xã họp bàn phương án xử lý vi phạm hành chính về đất đai trên địa bàn (ảnh minh họa)

6. Được Khấu Trừ Khoản Tiền Đã Nộp Vào Ngân Sách Khi Tính Số Lợi Bất Hợp Pháp

Đây là một điểm mới cực kỳ quan trọng đối với các doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư. Sửa đổi khoản 1 Điều 6 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, Chính phủ quy định:

"Trường hợp người vi phạm đã nộp các khoản tiền vào ngân sách nhà nước từ việc sử dụng đất vi phạm thì số lợi bất hợp pháp phải nộp được khấu trừ các khoản tiền đã nộp vào ngân sách nhà nước."

Quy định này đảm bảo nguyên tắc công bằng, tránh việc người sử dụng đất bị "phạt chồng phạt" hoặc phải nộp trùng lặp các khoản nghĩa vụ tài chính cho cùng một hành vi sử dụng đất. Ngoài ra, nếu hành vi vi phạm do nhiều tổ chức, cá nhân cùng thực hiện trên một thửa đất thì số lợi bất hợp pháp phải nộp sẽ được chia đều cho các chủ thể cùng vi phạm.

7. Bổ Sung Trường Hợp Không Bị Phạt Do Không Đăng Ký Biến Động Đất Đai

Theo quy định cũ, mọi hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai khi có thay đổi đều bị xử phạt từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng. Tuy nhiên, Nghị định 281/2026/NĐ-CP đã sửa đổi khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP theo hướng cởi mở hơn.

Cụ thể, loại trừ không xử phạt đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024. Quy định này nhằm khuyến khích các chủ đầu tư chủ động tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để triển khai dự án mà không bị áp lực bởi các chế tài hành chính về thời hạn đăng ký biến động trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

8. Tăng Thẩm Quyền Xử Phạt Của Lực Lượng Thanh Tra Chuyên Ngành Lên Gấp 8 Lần

Không chỉ cấp xã, thẩm quyền xử phạt của các chức danh thanh tra chuyên ngành về đất đai cũng được điều chỉnh tăng mạnh mẽ tại Điều 31 Nghị định 123/2024/NĐ-CP:

• Trưởng đoàn kiểm tra chuyên ngành do Cục trưởng Cục Quản lý đất đai hoặc Giám đốc Sở Sở Nông nghiệp và Môi trường thành lập: Có quyền phạt tiền đến 400.000.000 đồng (quy định cũ chỉ là 50.000.000 đồng - tăng gấp 8 lần).
• Trưởng đoàn kiểm tra do Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường thành lập, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai: Có quyền phạt tiền đến 500.000.000 đồng; tịch thu giấy tờ giả, giấy tờ bị tẩy xóa; đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn 03 tháng.

Việc tăng mạnh thẩm quyền này giúp các đoàn thanh tra, kiểm tra chuyên ngành có đủ công cụ pháp lý mạnh mẽ để xử lý trực tiếp các sai phạm quy mô lớn của các tổ chức, doanh nghiệp mà không cần phải mất thời gian trình hồ sơ lên UBND cấp tỉnh ban hành quyết định xử phạt.

9. Quy Định Rõ Thẩm Quyền Xử Phạt Của Lực Lượng Công An Nhân Dân

Để tránh sự chồng chéo và phân định rõ trách nhiệm, Nghị định 281/2026/NĐ-CP quy định cụ thể thẩm quyền của lực lượng Công an nhân dân trong việc xử phạt vi phạm hành chính về đất đai:

• Các chức danh thanh tra thuộc lực lượng Công an nhân dân quy định tại Điều 7 Nghị định 189/2025/NĐ-CP có thẩm quyền xử phạt đối với các hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất an ninh.
• Các chức danh Công an theo quy định tại Điều 8 Nghị định 189/2025/NĐ-CP được quyền xử phạt đối với các hành vi vi phạm quy định về an toàn, hành lang bảo vệ công trình, lấn chiếm đất an ninh quy định tại một số điều khoản cụ thể của Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

10. Thay Đổi Biện Pháp Xử Lý Đối Với Giấy Tờ Đất Bị Tẩy Xóa, Giấy Tờ Giả

Thay vì chỉ áp dụng các hình thức phạt tiền đơn thuần, quy định mới tập trung vào việc thu hồi và tiêu hủy các tài liệu giả mạo để làm sạch nguồn dữ liệu thông tin đất đai. Cơ quan có thẩm quyền xử phạt được quyền tịch thu hoặc buộc nộp lại các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa làm sai lệch nội dung, hoặc các loại giấy tờ giả đã sử dụng trong quá trình thực hiện các thủ tục về đất đai.

Đây là biện pháp mạnh tay nhằm ngăn chặn tình trạng lừa đảo giao dịch đất đai bằng sổ đỏ giả hoặc hồ sơ giả mạo đang diễn biến phức tạp tại nhiều địa phương.

Lời Khuyên Thiết Thực Cho Người Sử Dụng Đất Và Doanh Nghiệp

Với việc ban hành Nghị định 281/2026/NĐ-CP, có thể thấy xu hướng siết chặt quản lý đất đai ở cấp cơ sở (UBND cấp xã) và tăng cường tính thực thi của các đoàn thanh tra chuyên ngành. Do đó, người dân và doanh nghiệp cần:

• Chủ động rà soát lại hiện trạng sử dụng đất của mình, đảm bảo sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới mốc giới trên thực địa.
• Thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ đăng ký biến động đất đai khi có thay đổi về chủ thể, ranh giới hoặc mục đích sử dụng đất trong thời hạn luật định.
• Tuyệt đối không sử dụng các loại giấy tờ không rõ nguồn gốc, có dấu hiệu tẩy xóa hoặc giả mạo trong các giao dịch đất đai để tránh bị tịch thu và xử lý hình sự theo quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012.