Trong quá trình sử dụng đất, không ít trường hợp người dân phát hiện diện tích thực tế của thửa đất lớn hơn so với con số ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đã cấp. Tình trạng này thường phát sinh do sai số đo đạc cũ, sự thay đổi của địa hình hoặc do quá trình sử dụng lâu dài không có tranh chấp. Vậy theo quy định mới nhất tại thời điểm đầu năm 2025, phần diện tích "tăng thêm" này sẽ được xử lý như thế nào? Người dân cần chuẩn bị hồ sơ gì để được công nhận quyền sử dụng đất?

Căn cứ pháp lý xử lý diện tích đất chênh lệch

Kể từ khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, các quy định về việc cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm đã được cụ thể hóa nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời thắt chặt quản lý nhà nước.

Cụ thể, tại khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định rõ hai kịch bản xử lý chênh lệch diện tích dựa trên yếu tố ranh giới thửa đất:

Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất không thay đổi

Nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm cấp Sổ đỏ cũ hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, và không có tranh chấp với các hộ liền kề, thì diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Quyền lợi: Người sử dụng đất được cấp đổi Giấy chứng nhận theo diện tích thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch tăng thêm này.

Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất có thay đổi

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có sự biến động (do lấn chiếm, khai hoang hoặc thỏa thuận với hộ liền kề...) dẫn đến diện tích thực tế nhiều hơn trên giấy tờ, cơ quan chức năng sẽ xem xét cấp Giấy chứng nhận cho phần diện tích tăng thêm nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ cấp Sổ đỏ cho diện tích tăng thêm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP

Để hợp thức hóa phần diện tích tăng thêm, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận. Theo Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất: Theo Mẫu số 11/ĐK (đối với đất đã có Sổ đỏ) hoặc Mẫu số 04/ĐK (đối với đất chưa cấp Sổ lần đầu).
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp: Hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất của thửa đất gốc.
• Mảnh trích đo địa chính thửa đất: Do đơn vị có chức năng đo đạc thực hiện để xác định chính xác ranh giới và diện tích hiện tại.
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính: Biên lai nộp thuế, phí, lệ phí (nếu thuộc trường hợp phải nộp).
• Văn bản thỏa thuận về ranh giới: (Nếu có) Trong trường hợp diện tích tăng thêm do nhận chuyển nhượng, tặng cho hoặc đổi đất với hộ liền kề.

Quy trình thực hiện và những lưu ý quan trọng

Người dân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa và niêm yết công khai tình trạng tranh chấp tại UBND cấp xã.

"Việc xác định ranh giới thửa đất ổn định và không có tranh chấp là điều kiện tiên quyết để được công nhận diện tích tăng thêm. Nếu có tranh chấp phát sinh, thủ tục sẽ bị tạm dừng cho đến khi tranh chấp được giải quyết theo quy định của pháp luật."

Lời khuyên pháp lý: Trước khi thực hiện thủ tục, người dân nên chủ động trao đổi với các hộ liền kề để thống nhất về ranh giới, tránh những khiếu nại kéo dài làm chậm tiến độ cấp Sổ. Đồng thời, cần đối chiếu kỹ các quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP để chuẩn bị hồ sơ chính xác nhất.

Nếu quý khách gặp vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ cho diện tích đất tăng thêm, hãy liên hệ ngay với các chuyên gia pháp lý để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời, đảm bảo tối đa quyền lợi về tài sản của mình.