Nhiều hộ gia đình hiện nay vẫn lầm tưởng rằng, khi đã sở hữu quyền sử dụng đất vườn (đất nông nghiệp) thì có thể tự ý xây dựng nhà ở hoặc các công trình kiên cố trên đó. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm năm 2020, đây là một quan niệm hết sức sai lầm và có thể dẫn đến những hậu quả pháp lý nghiêm trọng, từ việc bị xử phạt hành chính với số tiền lớn cho đến việc buộc phải phá dỡ toàn bộ công trình vi phạm.

Nguyên tắc sử dụng đất: Đúng mục đích là bắt buộc

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, một trong những nguyên tắc cơ bản nhất là người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch và đúng mục đích sử dụng đất. Đất vườn thường được phân loại vào nhóm đất nông nghiệp (như đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm). Trong khi đó, nhà ở chỉ được phép xây dựng trên đất ở (đất thổ cư) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Tại Điều 12 Luật Đất đai 2013 về những hành vi bị nghiêm cấm, pháp luật đã nêu rõ:

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

Như vậy, việc tự ý đặt gạch, xây móng trên mảnh đất vườn mà chưa thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết chính là hành vi sử dụng đất sai mục đích.

Muốn xây nhà trên đất vườn phải làm gì?

Để có thể xây dựng nhà ở hợp pháp trên diện tích đất vườn, chủ sở hữu bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở). Quy trình này được điều chỉnh bởi Điều 57 Luật Đất đai 2013:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
...
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất

Khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, mức thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được xác định như sau:

• Trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở: Thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
• Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất: Thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Giá đất để tính toán thường dựa trên Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

Mức phạt "khủng" theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP

Kể từ ngày 05/01/2020, Nghị định 91/2019/NĐ-CP có hiệu lực đã tăng mức xử phạt đối với hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (xây nhà trái phép) lên rất cao.

Cụ thể, tại Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức phạt tiền đối với hành vi tự ý chuyển đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn như sau:

• Diện tích dưới 0,02 héc ta: Phạt từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.
• Diện tích từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta: Phạt từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng.
• Diện tích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta: Phạt từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
• Đặc biệt: Nếu diện tích vi phạm từ 03 héc ta trở lên, mức phạt có thể lên tới 200.000.000 đồng.

Nếu hành vi vi phạm xảy ra tại khu vực đô thị, mức xử phạt sẽ bằng 02 lần mức phạt tại khu vực nông thôn (tối đa có thể lên đến 500 triệu đồng đối với cá nhân và 1 tỷ đồng đối với tổ chức).

Biện pháp khắc phục hậu quả: Không chỉ là nộp phạt

Nhiều người lầm tưởng "phạt cho tồn tại", nhưng thực tế theo điểm a khoản 4 Điều 11 Nghị định này, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp: "Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm". Điều này đồng nghĩa với việc chủ nhà phải tự tháo dỡ công trình đã xây dựng trái phép, nếu không sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ.

Lời khuyên pháp lý

Trước khi tiến hành xây dựng bất kỳ công trình nào trên đất vườn, người dân cần thực hiện các bước sau:

1. Kiểm tra quy hoạch tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện để xem thửa đất có thuộc diện được chuyển mục đích sang đất ở hay không.
2. Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất và chờ quyết định cho phép của cơ quan có thẩm quyền.
3. Hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ...).
4. Chỉ tiến hành xây dựng sau khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận mục đích là đất ở và có giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải xin phép).

Việc tuân thủ đúng quy định pháp luật không chỉ giúp bạn bảo vệ tài sản mà còn tránh được những rắc rối pháp lý kéo dài và thiệt hại kinh tế nặng nề.