Trong quá trình Nhà nước thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội, vấn đề được người dân quan tâm hàng đầu chính là mức bồi thường và đặc biệt là thời điểm tính tiền bồi thường. Việc xác định chính xác thời điểm này không chỉ đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất mà còn giúp minh bạch hóa quy trình hành chính của cơ quan Nhà nước.

Công tác đo đạc, xác định diện tích đất để lập phương án bồi thường (ảnh minh họa)

1. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc bồi thường được xác lập như sau:

“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”

Như vậy, pháp luật ưu tiên bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng. Tuy nhiên, trên thực tế, hình thức bồi thường bằng tiền phổ biến hơn cả. Điểm mấu chốt ở đây là giá đất để tính bồi thường phải là giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi đất chính thức.

2. Cách xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường

Việc xác định giá đất cụ thể không được thực hiện tùy tiện mà phải tuân thủ quy trình nghiêm ngặt. Điều 114 Luật Đất đai 2013 nêu rõ, giá đất cụ thể được xác định dựa trên:

• Cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường tại khu vực.
• Thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.
• Áp dụng các phương pháp định giá đất phù hợp (như phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thặng dư...).

Cơ quan tư vấn xác định giá đất sẽ độc lập khảo sát và đề xuất mức giá, sau đó Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh sẽ xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định.

3. Khoảng cách thời gian giữa Thông báo và Quyết định thu hồi đất

Một vấn đề gây nhiều tranh cãi là khoảng thời gian từ khi có thông báo đến khi có quyết định thu hồi. Theo Điều 67 Luật Đất đai 2013, cơ quan có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp trước khi ban hành quyết định thu hồi đất.

Trong khoảng thời gian này, giá đất thị trường có thể biến động. Tuy nhiên, luật định thời điểm chốt giá là ngày ban hành quyết định thu hồi đất. Điều này đôi khi gây thiệt thòi cho người dân nếu quy trình kéo dài quá lâu mà giá đất thị trường tăng mạnh.

Hành lang an toàn lưới điện cao áp gây hạn chế quyền sử dụng đất của người dân (ảnh minh họa)

4. Trường hợp đặc thù: Bồi thường do hạn chế quyền sử dụng đất

Đối với trường hợp đất nằm trong hành lang an toàn lưới điện, người dân không bị thu hồi đất hoàn toàn nhưng bị hạn chế khả năng sử dụng (ví dụ: không được xây nhà cao tầng, không được trồng cây lâu năm quá chiều cao quy định).

Trong tình huống bạn nêu, diện tích 100m2 bị ảnh hưởng bởi đường dây điện từ năm 2022. Theo quy định của đa số các địa phương (dựa trên Nghị định của Chính phủ), mức bồi thường thường là một tỷ lệ phần trăm nhất định (ví dụ 50% hoặc 80%) so với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể. Nếu gia đình chưa nhận tiền, số tiền này phải được gửi vào tài khoản tạm giữ tại Kho bạc Nhà nước và khi nhận, gia đình sẽ được hưởng thêm khoản lãi suất chậm trả tương ứng.

5. Xử lý khi có dự án mới chồng lấn lên diện tích cũ

Đến năm 2024, nếu 50m2 trong số diện tích đã bị ảnh hưởng bởi lưới điện tiếp tục bị thu hồi để làm đường giao thông, quy trình bồi thường sẽ được thực hiện như sau:

• Đối với phần diện tích bị thu hồi: UBND phải lập phương án bồi thường mới theo giá đất cụ thể tại thời điểm năm 2024.
• Về việc khấu trừ: Do trước đó gia đình mới chỉ nhận bồi thường cho việc "hạn chế quyền sử dụng" (chưa mất đất), nên khi thu hồi trắng để làm đường, gia đình phải được bồi thường đầy đủ giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cơ quan chức năng có thể xem xét khấu trừ phần tiền bồi thường hạn chế quyền đã chi trả trước đó để tránh bồi thường hai lần cho cùng một mục đích, nhưng phải đảm bảo tổng quyền lợi của người dân không thấp hơn giá trị đất bị thu hồi tại thời điểm hiện tại.

6. Quyền lợi khi chậm chi trả tiền bồi thường

Nếu cơ quan Nhà nước chậm chi trả tiền bồi thường so với thời hạn quy định (30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường có hiệu lực), người sử dụng đất ngoài việc nhận đủ số tiền bồi thường còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.

Xem thêm: Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Trên đây là nội dung tư vấn chuyên sâu về thời điểm tính tiền bồi thường đất đai dựa trên quy định của Luật Đất đai 2013. Nếu quý khách còn thắc mắc về quy trình áp giá hoặc phương án bồi thường cụ thể tại địa phương, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ pháp lý chi tiết.