Trong bối cảnh kinh tế phát triển, việc thuê đất từ Nhà nước để sản xuất, kinh doanh hay thực hiện các dự án đầu tư là nhu cầu phổ biến của nhiều cá nhân và tổ chức. Tuy nhiên, một vấn đề pháp lý khiến không ít người lo lắng chính là: Khi hết thời hạn thuê đất, liệu chúng ta có được tiếp tục sử dụng hay Nhà nước sẽ thu hồi?

Tính đến thời điểm tháng 5/2024, các quy định về đất đai vẫn đang được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2013. Việc nắm rõ quy trình gia hạn không chỉ giúp bạn chủ động trong kế hoạch kinh doanh mà còn tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có.

1. Ai là đối tượng được Nhà nước cho thuê đất?

Trước khi tìm hiểu về thủ tục gia hạn, người sử dụng đất cần xác định mình có thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất hay không. Theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013, Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm hoặc một lần trong các trường hợp cụ thể:

Điều 56. Cho thuê đất
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp... (trích lược)

Như vậy, từ các hộ nông dân nuôi trồng thủy sản đến các doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư đều có thể là chủ thể của hợp đồng thuê đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

2. Hết hạn thuê đất có được gia hạn không?

Câu trả lời là CÓ, nhưng đi kèm với những điều kiện nhất định. Pháp luật Việt Nam luôn tạo điều kiện cho người sử dụng đất ổn định nếu họ vẫn có nhu cầu và sử dụng đất đúng mục đích.

Cụ thể, tại khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định rõ về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là không quá 50 năm. Khi hết thời hạn này, nếu người sử dụng đất có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

3. Điều kiện và căn cứ để Nhà nước quyết định gia hạn

Việc gia hạn không diễn ra tự động mà dựa trên sự thẩm định của cơ quan chức năng. Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, căn cứ để Nhà nước cho phép tiếp tục thuê đất bao gồm:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm: Thửa đất đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện đã được phê duyệt.
• Nhu cầu thực tế: Thể hiện qua đơn xin gia hạn và tình hình sử dụng đất thực tế (không vi phạm pháp luật đất đai, sử dụng đúng mục đích).

4. Hồ sơ gia hạn sử dụng đất cần những gì?

Để thực hiện thủ tục này, người sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ theo hướng dẫn tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi Thông tư 14/2023/TT-BTNMT):

• Đơn đăng ký biến động đất đai: Theo Mẫu số 09/ĐK.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bản gốc đã cấp.
• Văn bản của cơ quan có thẩm quyền: Đối với tổ chức, cần có Quyết định đầu tư bổ sung hoặc văn bản điều chỉnh thời hạn dự án.
• Chứng từ tài chính: Các giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước đó.

5. Trình tự, thủ tục thực hiện gia hạn

Quy trình này được quy định chi tiết tại Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Người dân cần đặc biệt lưu ý về mốc thời gian:

Điều 74. Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất...
1. ... người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng.

Các bước thực hiện cụ thể:

1. Nộp hồ sơ: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường địa phương.
2. Thẩm định: Cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Nếu đủ điều kiện, họ sẽ gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
3. Quyết định: Trình UBND cùng cấp ra quyết định gia hạn và ký lại hợp đồng thuê đất.
4. Xác nhận: Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận gia hạn vào Giấy chứng nhận và cập nhật cơ sở dữ liệu địa chính.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Việc chậm trễ trong khâu nộp hồ sơ (sau mốc 06 tháng trước khi hết hạn) có thể dẫn đến việc Nhà nước không xem xét gia hạn và tiến hành thu hồi đất theo quy định. Do đó, người sử dụng đất cần chủ động rà soát thời hạn trên sổ đỏ của mình để chuẩn bị hồ sơ kịp thời. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào về nghĩa vụ tài chính hay quy hoạch, hãy liên hệ với các đơn vị tư vấn pháp luật uy tín để được hỗ trợ tốt nhất.