Việc phân chia tài sản là quyền sử dụng đất khi ly hôn luôn là vấn đề nóng hổi và phức tạp, đặc biệt là đối với những thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (thường gọi là Sổ đỏ). Nhiều người lo lắng rằng nếu không có Sổ đỏ, quyền lợi của họ sẽ bị bỏ ngỏ. Tuy nhiên, theo quy định mới nhất tại Luật Đất đai 2024, cánh cửa bảo vệ quyền lợi cho các cặp vợ chồng vẫn luôn rộng mở nếu đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý.

1. Đất chưa có Sổ đỏ có được xem là tài sản chung để chia?

Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Tuy nhiên, việc chưa có Sổ đỏ không đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất đó không phải là tài sản chung.

Căn cứ vào Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản chung của vợ chồng bao gồm:

"1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân... tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung."

Như vậy, nếu quyền sử dụng đất được hình thành trong thời kỳ hôn nhân (không thuộc trường hợp tặng cho, thừa kế riêng), dù chưa có Sổ đỏ nhưng nếu có đủ căn cứ chứng minh đất đó đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, Tòa án vẫn sẽ thụ lý và giải quyết phân chia theo quy định.

2. Điều kiện để Tòa án chấp nhận chia đất chưa có Giấy chứng nhận

Để yêu cầu phân chia đất chưa có Sổ đỏ thành công, các bên cần lưu ý các điều kiện tiên quyết sau:

• Chứng minh nguồn gốc tài sản: Phải có các giấy tờ, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất được hình thành hợp pháp trong thời kỳ hôn nhân.
• Đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ: Tại thời điểm xét xử, thửa đất phải thỏa mãn các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành (không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch...).
• Yêu cầu cụ thể: Các bên phải đưa ra yêu cầu phân chia rõ ràng trong đơn khởi kiện hoặc đơn yêu cầu công nhận thuận tình ly hôn.

3. Thủ tục cấp Sổ đỏ sau khi có bản án ly hôn

Sau khi Tòa án ban hành bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật về việc chia quyền sử dụng đất, người được chia đất cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ chính theo Điều 28 và Điều 31 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

• Đơn đăng ký biến động đất đai (Mẫu số 09/ĐK).
• Bản án hoặc quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật.
• Giấy tờ nhân thân (CCCD) và các chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 2: Nộp và giải quyết hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ (Văn phòng đăng ký đất đai) sẽ kiểm tra tính pháp lý. Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan chức năng sẽ tiến hành đo đạc, trích lục bản đồ địa chính (nếu cần) và lập hồ sơ trình cấp Giấy chứng nhận mới cho người sử dụng đất theo nội dung bản án.

Lời khuyên pháp lý: Việc chia đất chưa có Sổ đỏ thường tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt chứng minh nguồn gốc. Do đó, các bên nên chủ động thu thập các giấy tờ như biên lai nộp thuế đất, giấy tờ mua bán viết tay hoặc xác nhận của chính quyền địa phương để làm căn cứ vững chắc trước Tòa.