Trong những ngày tháng 7/2021 đầy biến động, khi làn sóng dịch Covid-19 thứ tư bùng phát mạnh mẽ, nhiều địa phương phải áp dụng các biện pháp giãn cách xã hội nghiêm ngặt. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến đời sống mà còn gây ra vô vàn rắc rối pháp lý cho các giao dịch dân sự đang dang dở, đặc biệt là các hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản.

Hiệu lực của hợp đồng đặt cọc và những hiểu lầm phổ biến

Nhiều người lo ngại rằng nếu hợp đồng đặt cọc chỉ là giấy viết tay hoặc có vết tẩy xóa thì sẽ không có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là Bộ luật Dân sự 2015, không có quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng hay chứng thực mới có hiệu lực.

Căn cứ theo Điều 117 của bộ luật này, một giao dịch dân sự có hiệu lực khi các bên có năng lực hành vi dân sự phù hợp, hoàn toàn tự nguyện, và nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Do đó, nếu hợp đồng giữa bạn và bên bán đáp ứng các điều kiện này thì nó hoàn toàn có hiệu lực ràng buộc. Ngay cả khi có sự tẩy xóa, nếu cả hai bên đều biết, thống nhất và cùng ký xác nhận vào nội dung đó thì tính pháp lý của hợp đồng vẫn được đảm bảo.

Nguy cơ mất trắng tiền cọc khi vi phạm thời hạn do dịch bệnh

Vấn đề nhức nhối nhất hiện nay là khi thời hạn đặt cọc đã hết nhưng người mua không thể di chuyển đến văn phòng công chứng do lệnh phong tỏa hoặc cách ly y tế. Theo quy định tại khoản 2 Điều 328:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Nếu trong hợp đồng đặt cọc không có điều khoản loại trừ trách nhiệm do sự kiện bất khả kháng hoặc dịch bệnh, về lý thuyết, bên mua có thể bị coi là vi phạm hợp đồng và mất tiền cọc nếu bên bán không đồng ý gia hạn. Đây là một tình huống hết sức ngặt nghèo cho các nhà đầu tư và người mua nhà trong giai đoạn này.

"Phao cứu sinh" từ quy định về hoàn cảnh thay đổi cơ bản

Tuy nhiên, pháp luật không bỏ mặc người dân trong những tình huống bất khả kháng. Điều 420 về thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản chính là giải pháp pháp lý quan trọng. Đại dịch Covid-19 với các lệnh giãn cách xã hội bất ngờ được xem là một sự thay đổi hoàn cảnh mà các bên không thể lường trước được tại thời điểm ký kết.

Khi có đủ các điều kiện như: nguyên nhân khách quan, không thể lường trước, và việc tiếp tục thực hiện hợp đồng gây thiệt hại nghiêm trọng, bên có lợi ích bị ảnh hưởng (ở đây là bên mua) có quyền yêu cầu đàm phán lại hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận kéo dài thời hạn đặt cọc hoặc tạm dừng thực hiện nghĩa vụ cho đến khi dịch bệnh được kiểm soát.

Các bước cần thực hiện để bảo vệ quyền lợi:

• Chủ động đàm phán: Liên hệ ngay với bên bán bằng văn bản (email, tin nhắn, thư đảm bảo) để thông báo về tình trạng bất khả kháng và đề nghị đàm phán lại thời hạn.
• Lưu trữ bằng chứng: Giữ lại các quyết định phong tỏa, lệnh giãn cách của chính quyền địa phương nơi bạn cư trú hoặc nơi có đất để làm căn cứ chứng minh việc không thể thực hiện hợp đồng là khách quan.
• Yêu cầu Tòa án can thiệp: Nếu bên bán kiên quyết không hợp tác và muốn chiếm dụng tiền cọc, bạn có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án chấm dứt hoặc sửa đổi hợp đồng để cân bằng lợi ích.

Lời khuyên từ chuyên gia: Trong giai đoạn nhạy cảm này, tinh thần tương thân tương ái và sự thấu hiểu giữa các bên là yếu tố tiên quyết. Việc đưa nhau ra tòa không chỉ tốn kém thời gian, chi phí mà còn gây mệt mỏi cho cả hai phía. Hãy cố gắng tìm tiếng nói chung dựa trên các quy định nhân văn của pháp luật dân sự.