Trong quá trình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, một trong những vướng mắc phổ biến nhất khiến người dân lo lắng chính là sự sai lệch giữa diện tích đất đo đạc thực tế và diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ). Tại thời điểm năm 2019, các quy định về vấn đề này đã được cụ thể hóa rõ ràng nhằm đảm bảo quyền lợi tối đa cho người sử dụng đất nếu họ chứng minh được nguồn gốc đất hợp pháp.

Điều kiện tiên quyết để được bồi thường về đất khi bị thu hồi

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện như sau:

"Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường."

Theo đó, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất cần đáp ứng các tiêu chuẩn tại Điều 75 Luật Đất đai 2013, bao gồm việc đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm và đã có Sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ theo quy định của pháp luật mà chưa được cấp.

Đặc biệt, đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004, pháp luật có cơ chế mở tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013: Người dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp dù không có Sổ đỏ hoặc không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ vẫn được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng (không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp).

Giải mã 4 kịch bản khi diện tích thực tế khác biệt với giấy tờ

Việc xử lý sai lệch diện tích được quy định chi tiết tại Điều 12 Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Tùy vào từng trường hợp cụ thể, cơ quan chức năng sẽ áp dụng phương án bồi thường khác nhau:

Trường hợp 1: Diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trên Sổ đỏ

Nếu kết quả đo đạc thực tế cho thấy diện tích đất ít hơn so với con số ghi trên giấy tờ, Nhà nước sẽ chỉ bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. Điều này nhằm đảm bảo nguyên tắc bồi thường đúng thực tế sử dụng, tránh thất thoát ngân sách.

Trường hợp 2: Diện tích thực tế lớn hơn nhưng ranh giới không đổi

Đây là trường hợp diện tích thực tế nhiều hơn diện tích trên giấy tờ do sai số đo đạc trước đây hoặc do người dân kê khai thiếu, nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất không thay đổi, không có tranh chấp với hàng xóm và không phải do lấn chiếm. Trong tình huống này, người dân được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

Trường hợp 3: Diện tích thực tế lớn hơn do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền

Nếu phần diện tích dôi dư được UBND cấp xã xác nhận là do người dân tự khai hoang hoặc nhận chuyển quyền hợp pháp từ người sử dụng đất trước đó, đất sử dụng ổn định và không tranh chấp, thì người dân vẫn được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

Trường hợp 4: Diện tích thực tế lớn hơn do hành vi lấn, chiếm

Pháp luật kiên quyết không bồi thường về đất đối với phần diện tích tăng thêm do hành vi lấn, chiếm trái phép. Đây là điểm người dân cần lưu ý để tránh những khiếu nại không đáng có khi thực hiện thu hồi đất.

Quyền lợi về tài sản gắn liền với đất

Một điểm sáng trong quy định tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP là đối với các tài sản gắn liền với đất (nhà cửa, cây cối, công trình...) thuộc Trường hợp 2 và Trường hợp 3 nêu trên, người dân sẽ được bồi thường đầy đủ theo thực tế, không phụ thuộc vào việc diện tích đất đó có được bồi thường hay không.

Để đảm bảo quyền lợi, người dân nên chủ động phối hợp với tổ công tác kiểm kê, cung cấp các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và ranh giới sử dụng ổn định từ trước đến nay.