Việc xây dựng nhà ở là một trong những việc hệ trọng của đời người. Tuy nhiên, không ít trường hợp vì chủ quan hoặc thiếu hiểu biết pháp luật mà người dân đã xây dựng công trình vượt quá diện tích được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Vậy hành vi này sẽ đối mặt với những rủi ro pháp lý nào và làm sao để "cứu vãn" tình hình theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024?

Thế nào là xây nhà vượt quá diện tích Sổ đỏ?

Sổ đỏ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Trong đó, diện tích đất ở (thường gọi là đất thổ cư) được xác định rõ ràng về ranh giới và kích thước. Xây nhà vượt quá diện tích Sổ đỏ được hiểu là việc chủ sở hữu xây dựng công trình lấn sang phần diện tích đất chưa được cấp phép xây dựng hoặc lấn chiếm sang đất của chủ sở hữu khác, đất công cộng.

Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2024, một trong những nguyên tắc cốt lõi là phải sử dụng đất đúng mục đích. Đồng thời, người sử dụng đất có nghĩa vụ tuân thủ đúng ranh giới thửa đất theo quy định tại Điều 170 Luật Đất đai 2024:

Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, bất kỳ hành vi xây dựng nào vượt ra ngoài ranh giới hoặc diện tích đất ở đã được công nhận đều bị coi là vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt hành chính, thậm chí buộc phải tháo dỡ công trình vi phạm.

Giải pháp hợp pháp hóa phần diện tích xây vượt quá

Để tránh việc bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ, người sử dụng đất cần chủ động thực hiện các thủ tục pháp lý để hợp thức hóa phần diện tích này. Giải pháp phổ biến nhất là làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho phần diện tích xây vượt (nếu phần đất đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của chủ nhà nhưng chưa phải là đất ở).

Căn cứ vào Nghị định 102/2024/NĐ-CP, quy trình thực hiện bao gồm các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu quy định).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
• Trích đo địa chính thửa đất hoặc bản đồ địa chính.

Bước 2: Nộp và xử lý hồ sơ

Hồ sơ được nộp tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, nếu hồ sơ chưa hợp lệ, cơ quan tiếp nhận phải thông báo để người dân bổ sung.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả

Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, người dân phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế. Thời gian giải quyết thủ tục thông thường không quá 20 ngày làm việc (đối với vùng sâu, vùng xa có thể lên đến 25 ngày).

Lời khuyên từ chuyên gia: Trước khi đặt viên gạch đầu tiên, hãy đảm bảo rằng bạn đã nắm rõ ranh giới thửa đất của mình. Việc "tiền trảm hậu tấu" không chỉ gây tốn kém về tài chính mà còn đẩy bạn vào những rắc rối pháp lý kéo dài.