Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2021 đầy biến động, nhiều người dân vì ham rẻ hoặc thiếu hiểu biết pháp luật đã lựa chọn hình thức mua bán nhà đất thông qua vi bằng. Tuy nhiên, đằng sau sự tiện lợi, nhanh chóng ấy là những lỗ hổng pháp lý "chết người" có thể khiến người mua mất trắng tài sản tích góp cả đời. Việc hiểu đúng bản chất của vi bằng và những rủi ro đi kèm là vô cùng cấp thiết để bảo vệ quyền lợi chính đáng của bản thân.

1. Bản chất pháp lý: Vi bằng không phải là Hợp đồng công chứng

Sai lầm phổ biến nhất của người dân là đánh đồng giá trị của vi bằng với hợp đồng công chứng. Theo quy định tại Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng được định nghĩa như sau:

"Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của Nghị định này."

Như vậy, Thừa phát lại chỉ ghi nhận việc "có giao nhận tiền", "có giao nhận giấy tờ" hoặc "có sự thỏa thuận giữa hai bên" tại một thời điểm nhất định. Thừa phát lại không có thẩm quyền chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như Công chứng viên.

Đặc biệt, khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP đã khẳng định rõ ràng:

"Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác."

Do đó, mọi giao dịch chuyển nhượng bất động sản chỉ có vi bằng mà thiếu hợp đồng công chứng đều bị coi là vô hiệu về mặt hình thức theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

2. Rủi ro khi mua nhà đất đã có Sổ đỏ qua vi bằng

Nhiều người chủ quan cho rằng nhà đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) thì mua qua vi bằng cũng an toàn. Đây là một quan niệm hết sức nguy hiểm. Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực.

Không thể sang tên và xác lập quyền sở hữu

Khi chỉ có vi bằng, người mua không thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước. Theo hướng dẫn tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ sang tên bắt buộc phải có hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng. Vì vậy, trên sổ sách pháp lý, chủ sở hữu vẫn là người bán. Người mua dù đã trả đủ tiền và dọn đến ở nhưng vẫn không có quyền sử dụng đất hợp pháp.

Nguy cơ bị kê biên hoặc tranh chấp thừa kế

Vì tài sản vẫn đứng tên chủ cũ, nếu người bán có nợ nần hoặc liên quan đến các vụ án dân sự, cơ quan thi hành án có quyền kê biên căn nhà đó để phát mãi tài sản. Ngoài ra, nếu người bán qua đời, những người thừa kế của họ có thể yêu cầu chia di sản đối với căn nhà này, đẩy người mua vào vòng xoáy kiện tụng kéo dài.

3. Hiểm họa từ việc mua nhà đất "ba không" qua vi bằng

Đối với loại hình nhà đất chưa có Sổ đỏ, nhà xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp, việc lập vi bằng thường được các đối tượng lừa đảo sử dụng như một công cụ để tạo lòng tin giả tạo cho người mua.

• Bán một tài sản cho nhiều người: Do không có sự kiểm soát của hệ thống công chứng, chủ đất có thể lập vi bằng bán một căn nhà cho 5-10 người khác nhau. Khi sự việc vỡ lở, kẻ lừa đảo đã cao chạy xa bay, để lại các nạn nhân tự tranh chấp với nhau.
• Tài sản đang bị thế chấp: Thực tế có nhiều trường hợp chủ nhà đã thế chấp Sổ đỏ tại ngân hàng, sau đó đem nhà đi bán bằng hình thức vi bằng. Người mua không hề hay biết cho đến khi ngân hàng đến thu hồi nợ và siết nhà.
• Vướng quy hoạch, giải tỏa: Nhà đất không giấy tờ thường nằm trong khu vực quy hoạch hoặc xây dựng sai phép. Khi Nhà nước thu hồi đất, người mua qua vi bằng sẽ không được bồi thường vì không phải là đối tượng sử dụng đất hợp pháp theo Luật Đất đai 2013.

4. Giá trị thực sự của vi bằng trong giải quyết tranh chấp

Cần khẳng định rằng vi bằng không hoàn toàn vô giá trị, nhưng giá trị của nó rất hạn chế. Vi bằng chỉ được coi là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc. Nó chứng minh rằng có một giao dịch dân sự đã diễn ra, có việc giao nhận tiền. Tuy nhiên, Tòa án thường sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức và yêu cầu các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp này, người mua thường chịu thiệt thòi nhất vì giá trị đồng tiền mất giá hoặc không thể đòi lại tiền từ kẻ lừa đảo.

5. Lời khuyên để giao dịch an toàn

Để tránh rơi vào cảnh "tiền mất tật mang", người dân cần lưu ý các nguyên tắc vàng sau:

1. Tuyệt đối không mua nhà đất chỉ qua vi bằng: Chỉ thực hiện giao dịch khi tài sản có đầy đủ giấy tờ pháp lý và được công chứng tại các văn phòng công chứng uy tín.
2. Kiểm tra thông tin quy hoạch: Trước khi xuống tiền, hãy đến UBND cấp xã hoặc quận/huyện để kiểm tra tình trạng quy hoạch của thửa đất.
3. Xác minh tình trạng ngăn chặn: Yêu cầu văn phòng công chứng kiểm tra xem tài sản có đang bị ngăn chặn giao dịch hay đang thế chấp hay không.

Vi bằng chỉ nên được sử dụng để ghi nhận các sự kiện phụ trợ (như hiện trạng nhà trước khi sửa chữa, giao nhận đặt cọc...) chứ không bao giờ được dùng thay thế cho thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thống.