Đất thương mại, dịch vụ là gì?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, nhiều nhà đầu tư và người dân đang dành sự quan tâm đặc biệt cho loại hình đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ bản chất pháp lý của loại đất này. Theo quy định tại khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2013 và hướng dẫn chi tiết tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất thương mại, dịch vụ là loại đất phi nông nghiệp được sử dụng vào các mục đích cụ thể sau:

• Xây dựng các cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ như cửa hàng, siêu thị, trung tâm thương mại.
• Xây dựng các công trình khác phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, bao gồm cả trụ sở, văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế.
• Đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm và các công trình phục vụ kinh doanh khác.

Như vậy, về bản chất, đây là loại đất phục vụ mục đích kinh doanh, sinh lợi nhuận từ các hoạt động dịch vụ, hoàn toàn khác biệt với đất ở (đất thổ cư).

Những rủi ro "nhãn tiền" khi mua đất thương mại, dịch vụ để ở

Nhiều người vì ham rẻ hoặc tin vào lời quảng cáo "có thể xây nhà ở" của các bên môi giới mà xuống tiền mua đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, thực tế pháp lý lại khắc nghiệt hơn nhiều.

1. Không được phép xây dựng nhà ở kiên cố

Một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất được quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 là người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

Theo đó, chỉ có đất ở tại đô thị hoặc đất ở tại nông thôn mới được phép xây dựng nhà ở để phục vụ nhu cầu sinh sống lâu dài. Nếu bạn cố tình xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ mà chưa thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn sẽ không được cấp giấy phép xây dựng. Trong trường hợp xây dựng trái phép, công trình sẽ bị coi là vi phạm pháp luật và có thể bị buộc tháo dỡ bất cứ lúc nào.

2. Khó khăn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Nhiều người mua đất thương mại, dịch vụ với hy vọng sau này sẽ xin chuyển sang đất ở. Tuy nhiên, đây không phải là thủ tục "muốn là được". Căn cứ điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, việc chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Cụ thể, theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, UBND cấp huyện sẽ quyết định cho phép chuyển mục đích dựa trên hai căn cứ khắt khe:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm: Vị trí thửa đất đó phải nằm trong khu vực được quy hoạch là đất ở và được phép chuyển đổi trong năm đó.
• Nhu cầu sử dụng đất: Thể hiện qua đơn xin chuyển mục đích và sự thẩm định của cơ quan chức năng.

Nếu thửa đất bạn mua không nằm trong kế hoạch chuyển đổi của địa phương, bạn sẽ phải tiếp tục sử dụng đúng mục đích thương mại, dịch vụ và không thể hợp thức hóa việc xây nhà ở.

Gánh nặng tài chính: Tiền sử dụng đất không hề nhỏ

Ngay cả khi bạn may mắn được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, số tiền phải nộp cho ngân sách Nhà nước cũng là một con số đáng kể. Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất được tính như sau:

"Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích."

Ví dụ thực tế: Giả sử bạn có 100m2 đất thương mại dịch vụ. Giá đất ở tại khu vực đó là 20 triệu đồng/m2, giá đất thương mại dịch vụ là 12 triệu đồng/m2. Khi chuyển đổi, số tiền bạn phải nộp sơ bộ là: (20 - 12) x 100 = 800 triệu đồng. Đây là một khoản chi phí phát sinh rất lớn mà người mua thường không lường trước được khi so sánh giá đất thương mại với đất ở xung quanh.

Chế tài xử phạt đối với hành vi sử dụng đất sai mục đích

Nếu bạn "liều" xây nhà trên đất thương mại, dịch vụ, bạn sẽ phải đối mặt với các mức phạt hành chính theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Tùy vào diện tích vi phạm và khu vực (nông thôn hay đô thị), mức phạt tiền có thể lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng. Quan trọng hơn, biện pháp khắc phục hậu quả bắt buộc là khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất, đồng nghĩa với việc bạn phải tự tay tháo dỡ ngôi nhà vừa xây dựng xong.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Trước khi quyết định đặt bút ký hợp đồng mua bán đất thương mại, dịch vụ, hãy thực hiện các bước sau để bảo vệ quyền lợi của mình:

1. Kiểm tra quy hoạch: Đến trực tiếp Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để hỏi về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
2. Xác định mục đích thực sự: Nếu mua để ở, hãy ưu tiên đất thổ cư. Nếu mua để kinh doanh, hãy đảm bảo thời hạn sử dụng đất còn dài (thường là 50 năm).
3. Tính toán bài toán kinh tế: Cộng giá mua đất thương mại với tiền sử dụng đất dự kiến phải nộp khi chuyển đổi. Nếu tổng chi phí xấp xỉ hoặc cao hơn giá đất ở cùng khu vực, việc mua đất thương mại là không hiệu quả.

Kết luận lại, đất thương mại dịch vụ là một kênh đầu tư tiềm năng nếu sử dụng đúng mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, nếu coi đây là giải pháp thay thế đất ở giá rẻ, người dân cần hết sức tỉnh táo để tránh rơi vào cảnh "tiền mất tật mang".