Trong thực tế quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam, tình trạng đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật như lấn, chiếm, hoặc sử dụng sai mục đích diễn ra khá phổ biến. Đối với nhiều hộ gia đình, câu hỏi lớn nhất đặt ra vào thời điểm năm 2021 là: Liệu những diện tích đất này có cơ hội được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) hay sẽ đối mặt với nguy cơ bị Nhà nước thu hồi trắng tay? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dựa trên quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có hiệu lực tại tháng 10/2021.

1. Thế nào là đất vi phạm pháp luật đất đai theo quy định năm 2021?

Tại thời điểm năm 2021, pháp luật không đưa ra một định nghĩa đơn nhất về "đất vi phạm", nhưng qua các quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chúng ta có thể nhận diện các nhóm hành vi vi phạm phổ biến bao gồm:

• Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình: Sử dụng đất sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ các công trình công cộng, giao thông, thủy lợi.
• Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè: Vi phạm chỉ giới xây dựng đã được công bố.
• Lấn, chiếm đất công: Sử dụng đất được quy hoạch cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp hoặc các mục đích công cộng khác.
• Lấn, chiếm đất nông, lâm trường: Đất có nguồn gốc từ các ban quản lý rừng, công ty nông lâm nghiệp đã được Nhà nước giao quản lý.
• Sử dụng đất sai mục đích: Được giao đất nông nghiệp nhưng tự ý xây dựng nhà ở hoặc công trình kiên cố mà chưa chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Điều kiện để đất vi phạm được xem xét cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận)

Căn cứ theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nhà nước vẫn mở ra cơ hội cấp Sổ đỏ cho các trường hợp vi phạm xảy ra trước ngày 01/7/2014 nếu đáp ứng được các điều kiện khắt khe về quy hoạch và thời gian sử dụng.

Trường hợp lấn, chiếm hành lang bảo vệ hoặc đất công

Người đang sử dụng đất chỉ được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu tại thời điểm xét duyệt, quy hoạch sử dụng đất đã được điều chỉnh. Cụ thể, diện tích đất đó không còn nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình, không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông và không còn mục đích sử dụng cho công trình công cộng.

Trường hợp lấn, chiếm đất nông, lâm trường

Đối với đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường, việc xử lý phụ thuộc vào quy hoạch rừng:

• Nếu đất thuộc quy hoạch rừng đặc dụng, rừng phòng hộ: Người dân có thể được giao khoán để bảo vệ, phát triển rừng nhưng khó có cơ hội được cấp Sổ đỏ quyền sử dụng đất ở.
• Nếu đất không thuộc quy hoạch rừng và đang được sử dụng ổn định cho mục đích nông nghiệp hoặc làm nhà ở trước ngày 01/7/2014: Người sử dụng đất có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp lấn, chiếm đất không thuộc quy hoạch và sử dụng ổn định

Đối với các trường hợp lấn, chiếm không thuộc hai nhóm trên, nếu người dân đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ được xét cấp Sổ đỏ.

3. Các trường hợp đất vi phạm bị Nhà nước thu hồi không bồi thường

Bên cạnh cơ hội được hợp thức hóa, người sử dụng đất cũng cần đặc biệt lưu ý các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật theo quy định tại Điều 64 Luật Đất đai 2013:

"1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền..."

Đặc biệt, đối với các dự án đầu tư, nếu chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ 24 tháng so với kế hoạch mà không được gia hạn, Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi đất mà không bồi thường về đất cũng như tài sản gắn liền với đất.

4. Lời khuyên pháp lý cho người sử dụng đất

Vào thời điểm năm 2021, để bảo vệ quyền lợi của mình đối với diện tích đất có nguồn gốc vi phạm, người dân cần thực hiện các bước sau:

1. Kiểm tra quy hoạch: Liên hệ với UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để xác định thửa đất có phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hiện tại hay không.
2. Thu thập chứng cứ sử dụng đất: Tìm kiếm các hóa đơn nộp thuế đất, biên lai xử phạt vi phạm hành chính (nếu có) hoặc các giấy tờ khác chứng minh thời điểm bắt đầu sử dụng đất là trước ngày 01/7/2014.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Khi được phép hợp thức hóa, người dân phải chuẩn bị tài chính để nộp tiền sử dụng đất theo quy định, mức nộp có thể lên đến 100% giá trị quyền sử dụng đất tùy vào thời điểm vi phạm.

Việc nắm vững các quy định pháp luật tại thời điểm năm 2021 sẽ giúp người dân có cái nhìn đúng đắn và chủ động hơn trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.