Nghịch lý thu nhập "khá" nhưng vẫn không thể chạm tay vào ước mơ an cư

Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, giấc mơ sở hữu nhà ở của đại bộ phận người dân ngày càng trở nên xa vời. Đặc biệt, nhóm đối tượng có thu nhập từ 20 - 30 triệu đồng/tháng đang rơi vào tình cảnh "kẹt giữa": không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để tiếp cận các dự án thương mại cao cấp.

Nhận diện được khoảng trống này, Bộ Xây dựng đã chính thức soạn thảo dự thảo Nghị quyết về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Đây được xem là một bước đi đột phá nhằm đa dạng hóa nguồn cung và hỗ trợ trực tiếp cho những người có thu nhập thực tế cao hơn mức chuẩn nghèo đô thị nhưng vẫn gặp khó khăn về chỗ ở.

Rào cản từ quy định cũ và sự cần thiết của chính sách mới

Hiện nay, theo quy định tại khoản 1 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định 261/2025/NĐ-CP), các chính sách ưu đãi mua nhà ở xã hội chỉ áp dụng cho người có thu nhập thực nhận hàng tháng không quá 20 triệu đồng đối với người độc thân.

Cụ thể, tiêu chuẩn thu nhập để hưởng chính sách nhà ở xã hội hiện nay được quy định như sau:

• Người độc thân: Thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 20 triệu đồng.
• Người độc thân nuôi con nhỏ: Thu nhập bình quân thực nhận không quá 30 triệu đồng/tháng.
• Hộ gia đình (đã kết hôn): Tổng thu nhập của cả vợ và chồng không quá 40 triệu đồng/tháng.

Thực tế cho thấy, với mức thu nhập trên 20 triệu đồng, sau khi trừ chi phí sinh hoạt đắt đỏ tại các thành phố, việc tích lũy để mua một căn hộ thương mại có giá từ 3 - 5 tỷ đồng là điều gần như không thể. Do đó, loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp chính là "cứu cánh" cho nhóm đối tượng này.

Cơ chế xác định giá và điều kiện mua nhà theo đề xuất mới

Điểm cốt lõi của dự thảo Nghị quyết nằm ở cách thức kiểm soát giá bán để đảm bảo tính "phù hợp". Theo dự kiến tại Điều 7 của dự thảo, giá bán sẽ được xác định dựa trên nguyên tắc bảo đảm tính đúng, tính đủ các chi phí nhưng khống chế mức lợi nhuận của doanh nghiệp.

"Giá bán nhà ở được xác định theo nguyên tắc bảo đảm tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí khác theo quy định của pháp luật đất đai, xây dựng và pháp luật khác có liên quan cộng với lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án."

Bên cạnh đó, để tránh tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách, dự thảo cũng đưa ra các điều kiện khắt khe đối với người mua:

• Đối tượng: Phải là cá nhân trong nước.
• Số lượng: Mỗi cá nhân chỉ được mua hoặc thuê mua tối đa 01 căn nhà từ chủ đầu tư dự án thí điểm.
• Thời hạn chuyển nhượng: Người mua không được phép bán lại nhà ở trong thời hạn ít nhất là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền.

Loại hình nhà ở và lộ trình thực hiện

Theo định hướng tại Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn, loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp tại các thành phố trực thuộc Trung ương và các phường thuộc tỉnh sẽ chủ yếu là nhà chung cư. Đối với các khu vực khác, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào tình hình thực tế để quyết định loại hình phù hợp.

Dự kiến, Nghị quyết thí điểm này sẽ có hiệu lực ngay sau khi ký ban hành và kéo dài đến hết ngày 28/02/2027. Bộ Xây dựng đang nỗ lực hoàn thiện để trình Chính phủ xem xét ban hành ngay trong tháng 3/2026. Nếu được thông qua, đây sẽ là cú hích lớn cho thị trường bất động sản, đồng thời hiện thực hóa mục tiêu an sinh xã hội về nhà ở cho tầng lớp lao động trẻ và trí thức tại Việt Nam.