Ngành xây dựng Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng trong công tác quản lý chi phí bảo trì công trình. Kể từ ngày 01/7/2026, một quy định mới sẽ chính thức có hiệu lực, thay đổi hoàn toàn cách thức xác định chi phí bảo trì, từ bỏ phương pháp tính theo tỷ lệ phần trăm cố định để chuyển sang mô hình lập dự toán chi tiết dựa trên khối lượng và giá trị thực tế. Sự thay đổi này, được quy định tại Thông tư 40/2026/TT-BXD của Bộ Xây dựng, hứa hẹn mang lại hiệu quả, minh bạch và sát thực tế hơn cho các dự án xây dựng trên cả nước.

Phương pháp cũ: Tính chi phí bảo trì theo tỷ lệ phần trăm

Trước đây, việc xác định chi phí bảo trì công trình được thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư 14/2021/TT-BXD ngày 08/9/2021 của Bộ Xây dựng. Cụ thể, khoản 1 Điều 3 Thông tư 14/2021/TT-BXD quy định chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hằng năm được xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm (%) nhân với chi phí xây dựng và chi phí thiết bị công trình.

Theo đó, chi phí xây dựng và chi phí thiết bị công trình sẽ được xác định dựa trên giá trị quyết toán của công trình hoặc suất vốn đầu tư do cơ quan có thẩm quyền công bố. Định mức tỷ lệ phần trăm này được quy định chi tiết tại Phụ lục I của Thông tư, với các mức khác nhau tùy thuộc vào loại công trình (dân dụng, công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, hạ tầng kỹ thuật). Phương pháp này tuy đơn giản nhưng đôi khi không phản ánh đúng thực tế khối lượng công việc và biến động giá cả thị trường, dẫn đến những bất cập trong quá trình quản lý và thực hiện bảo trì.

Thay đổi đột phá: Chuyển sang lập dự toán chi tiết từ 01/7/2026

Với sự ra đời của Thông tư 40/2026/TT-BXD, phương pháp xác định chi phí bảo trì công trình sẽ có sự thay đổi căn bản. Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 40/2026/TT-BXD, chi phí bảo dưỡng công trình sẽ được xác định bằng cách lập dự toán, bao gồm các thành phần chính sau:

• Chi phí thực hiện bảo dưỡng: Được xác định dựa trên khối lượng công việc thực tế và giá công tác bảo dưỡng tại thời điểm lập dự toán. Điều này đảm bảo tính chính xác và phù hợp với điều kiện thị trường.
• Chi phí khác: Bao gồm các chi phí liên quan đến quá trình lập dự toán, thẩm tra dự toán, tư vấn giám sát, lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu, thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu và các chi phí phát sinh khác.
• Chi phí dự phòng (nếu có): Không vượt quá 5% tổng chi phí thực hiện bảo dưỡng và chi phí khác, nhằm đối phó với các rủi ro hoặc phát sinh không lường trước.

Sự chuyển đổi này thể hiện nỗ lực của Bộ Xây dựng trong việc chuẩn hóa và nâng cao hiệu quả quản lý chi phí, phù hợp với tinh thần của Nghị định 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.

Lợi ích và tác động của phương pháp mới

Việc chuyển đổi sang phương pháp lập dự toán chi tiết mang lại nhiều lợi ích đáng kể:

• Minh bạch và chính xác hơn: Chi phí được xác định dựa trên khối lượng công việc và giá thực tế, giảm thiểu sự ước tính và tăng cường tính minh bạch trong quản lý tài chính.
• Phản ánh đúng thực tế: Phương pháp này cho phép điều chỉnh linh hoạt theo biến động của thị trường vật liệu, nhân công và các yếu tố khác, đảm bảo chi phí sát với thực tế hơn.
• Nâng cao trách nhiệm: Các đơn vị liên quan sẽ phải lập dự toán chi tiết, từ đó nâng cao trách nhiệm trong việc quản lý và sử dụng nguồn vốn.
• Tối ưu hóa nguồn lực: Giúp chủ đầu tư và đơn vị quản lý công trình có cái nhìn rõ ràng hơn về các khoản mục chi phí, từ đó đưa ra quyết định tối ưu hóa nguồn lực hiệu quả.

Ngoài ra, Thông tư 40/2026/TT-BXD cũng quy định việc xác định chi phí sửa chữa công trình, chi phí các công việc khác trong kế hoạch bảo trì và ban hành các biểu mẫu tổng hợp chi phí, dự toán để áp dụng thống nhất. Điều này tạo ra một khung pháp lý toàn diện và đồng bộ cho công tác quản lý chi phí bảo trì công trình xây dựng.

Kết luận

Sự thay đổi trong cách tính chi phí bảo trì công trình xây dựng từ 01/7/2026 là một bước tiến quan trọng, thể hiện sự đổi mới trong công tác quản lý nhà nước về xây dựng. Các chủ đầu tư, nhà thầu và các bên liên quan cần chủ động nghiên cứu và nắm vững các quy định mới tại Thông tư 40/2026/TT-BXD để đảm bảo tuân thủ pháp luật và tối ưu hóa hiệu quả các dự án bảo trì công trình.