Ngày 15/07/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đây là một văn bản pháp lý quan trọng, thay thế Nghị định 101/2015/NĐ-CP, nhằm tháo gỡ những "nút thắt" trong việc cải tạo các khu chung cư cũ xuống cấp tại Việt Nam. Một trong những nội dung đáng chú ý nhất là quy định chi tiết về các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại.

3 trường hợp nhà chung cư thuộc diện phá dỡ bắt buộc từ 01/9/2021

Căn cứ theo quy định tại Điều 5 Nghị định 69/2021/NĐ-CP, có 3 nhóm trường hợp nhà chung cư phải thực hiện phá dỡ để xây dựng lại hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch, bao gồm:

1. Phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai

Đây là trường hợp ưu tiên hàng đầu nhằm bảo vệ tính mạng cư dân. Theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 69/2021/NĐ-CP, nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp khi gặp các sự cố nghiêm trọng, bị ảnh hưởng bởi thiên tai hoặc cháy nổ mà không còn khả năng đảm bảo an toàn theo quy định của pháp luật.

2. Nhà chung cư hết niên hạn hoặc hư hỏng nặng theo kết luận kiểm định

Trường hợp này áp dụng cho cả nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) thuộc một trong các tình trạng sau:

• Nguy hiểm tổng thể: Các kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng. Trường hợp này yêu cầu phải di dời khẩn cấp cư dân.
• Hư hỏng nặng cục bộ: Kết cấu chịu lực chính bị hư hỏng nặng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật (PCCC, cấp thoát nước, điện, giao thông nội bộ) không đáp ứng quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành.

3. Nhà chung cư hư hỏng cấu kiện chính nằm trong khu vực cải tạo đồng bộ

Theo khoản 3 Điều 5 Nghị định 69/2021/NĐ-CP, trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính (móng, cột, tường, dầm, xà) không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường nhưng chưa thuộc diện nguy hiểm tổng thể, nếu nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 thì cũng phải thực hiện phá dỡ để đảm bảo tính đồng bộ của dự án.

Khoản 2 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 quy định: "Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy định tại khoản 1 Điều này theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt."

Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Việc triển khai phá dỡ và xây dựng lại không được thực hiện tùy tiện mà phải tuân thủ các nguyên tắc nghiêm ngặt tại Điều 4 Nghị định 69/2021/NĐ-CP:

• Phải thực hiện theo dự án, gắn với chỉnh trang đô thị và phù hợp với quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
• Ưu tiên phá dỡ để xây dựng lại các nhà chung cư thuộc diện khẩn cấp hoặc nguy hiểm tổng thể trước.
• Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không bắt buộc phải dành diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội, nhằm khuyến khích các nhà đầu tư tham gia.
• Phạm vi dự án phải được xác định rõ trong quy hoạch chi tiết hoặc nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư.

Nghị định 69/2021/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng hơn, giúp người dân sớm có nơi ở mới an toàn, hiện đại, đồng thời thay đổi diện mạo đô thị theo hướng văn minh hơn.

Nếu còn thắc mắc về các quy định liên quan đến nhà chung cư, độc giả vui lòng liên hệ tổng đài để được hỗ trợ giải đáp kịp thời.