Chính phủ vừa ban hành Nghị định 226/2025/NĐ-CP với nhiều điểm mới mang tính đột phá, trực tiếp tác động đến thị trường bất động sản và quyền lợi của người sử dụng đất. Dưới đây là 5 thay đổi quan trọng nhất mà người dân và doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý.

1. Chính thức bãi bỏ khung giá đất từ ngày 15/8/2025

Đây được xem là thay đổi mang tính lịch sử trong quản lý đất đai tại Việt Nam. Theo quy định tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP, kể từ ngày 15/8/2025, các quy định về khung giá đất chính thức hết hiệu lực. Cụ thể:

• Bãi bỏ Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất.
• Bãi bỏ Nghị định 26/2021/NĐ-CP về thí điểm chính sách tháo gỡ vướng mắc trong quản lý đất quốc phòng, an ninh.

Việc xóa bỏ khung giá đất giúp bảng giá đất tại các địa phương sát hơn với giá thị trường, khắc phục tình trạng "hai giá" gây thất thoát ngân sách và khó khăn trong bồi thường giải phóng mặt bằng.

2. Mở rộng căn cứ xác định giá đất công cộng theo đất thương mại

Tại khoản 7 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã sửa đổi quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Theo đó, đối với các loại đất xây dựng trụ sở, công trình sự nghiệp, đất công cộng không kinh doanh, nếu bảng giá đất không có loại đất cùng mục đích thì có thể căn cứ vào:

• Giá đất ở tại khu vực lân cận.
• Giá đất thương mại, dịch vụ tại khu vực lân cận.

Sự bổ sung này giúp các địa phương linh hoạt hơn trong việc định giá, đảm bảo tính phù hợp với thực tế sử dụng đất tại từng khu vực.

3. Phân cấp mạnh mẽ: UBND cấp xã trực tiếp xây dựng bảng giá đất

Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất là việc chuyển giao nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất. Theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 226/2025/NĐ-CP, sau khi sắp xếp bộ máy chính quyền, nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất vốn thuộc UBND cấp huyện nay được giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện.

Việc đưa quyền xây dựng bảng giá đất về cấp cơ sở giúp thông tin về giá đất được cập nhật sát thực tế nhất, bởi chính quyền cấp xã là nơi nắm rõ nhất biến động thị trường tại địa phương.

4. Thay đổi thẩm quyền lựa chọn tổ chức định giá đất

Để phù hợp với việc sáp nhập các cơ quan chuyên môn, khoản 8 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP quy định: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh (như Sở Nông nghiệp và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai) sẽ quyết định đặt hàng hoặc đấu thầu lựa chọn tổ chức tư vấn định giá đất.

Quy định này tạo sự chủ động cho các cơ quan quản lý trong việc tìm kiếm đơn vị tư vấn chuyên nghiệp, đảm bảo tính khách quan và chính xác trong công tác định giá.

5. Linh hoạt mức giá cho đất nông nghiệp xen kẽ nhà ở

Tại khoản 11 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được quyền quy định tăng hoặc giảm mức giá đối với một số trường hợp đặc thù. Đáng chú ý là việc bổ sung đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở vào danh sách này.

Việc cho phép điều chỉnh tăng/giảm giá đất đối với loại đất này giúp giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân, đặc biệt là trong các khu vực đô thị hóa nhanh, nơi đất nông nghiệp có giá trị sử dụng thực tế cao hơn nhiều so với đất thuần nông.

Tóm lại, Nghị định 226/2025/NĐ-CP là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, hướng tới sự minh bạch và công bằng trong quản lý giá đất tại Việt Nam.