Bản đồ địa chính không chỉ là tài liệu kỹ thuật mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để xác định ranh giới, diện tích và quyền lợi của người sử dụng đất. Với việc Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, các quy định về đo đạc, lập bản đồ cũng đã có những bước chuyển mình mạnh mẽ để phù hợp với thực tiễn số hóa quản lý đất đai.

Căn cứ pháp lý và phạm vi điều chỉnh mới từ năm 2025

Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định chi tiết về kỹ thuật đo đạc lập bản đồ địa chính. Văn bản này được xây dựng dựa trên các nền tảng quan trọng của:

• Điểm b khoản 1 Điều 9 Nghị định 101/2024/NĐ-CP về điều tra cơ bản đất đai.
• Khoản 5 Điều 68 Nghị định 102/2024/NĐ-CP về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và hệ thống thông tin đất đai.

Thông tư này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 15/01/2025, thay thế cho các quy định cũ vốn đã không còn phù hợp với bối cảnh công nghệ hiện nay.

Cách thể hiện thửa đất trên bản đồ địa chính: Có gì mới?

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của Thông tư 26/2024/TT-BTNMT là việc chuẩn hóa cách trình bày thửa đất. Thửa đất sẽ được thể hiện dưới dạng ký hiệu hình học chung bao gồm 03 yếu tố: số thứ tự thửa đất, diện tích và loại đất, được gọi chung là "nhãn thửa".

"Nhãn thửa được thể hiện và trình bày theo mẫu quy định tại Phụ lục số 22 kèm theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT."

Đặc biệt, vấn đề lối đi - vốn thường xuyên gây ra các tranh chấp kéo dài - đã được quy định rõ ràng hơn. Trong trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa mà hình thành lối đi mới, phần diện tích này phải được thể hiện như một thửa đất độc lập và kèm theo ghi chú chữ “lối đi” ngay trên nền bản đồ địa chính.

Xử lý sai lệch giữa giấy tờ pháp lý và hiện trạng ranh giới

Thực tế cho thấy, nhiều thửa đất đã có Giấy chứng nhận nhưng ranh giới trên giấy tờ lại khác biệt so với hiện trạng sử dụng do sai số đo đạc cũ hoặc biến động địa hình. Thông tư 26/2024/TT-BTNMT đã đưa ra giải pháp kỹ thuật cho vấn đề này:

Nếu thửa đất đã có tọa độ đỉnh thửa hoặc kích thước cạnh rõ ràng trên giấy tờ nhưng khác với hiện trạng, cơ quan chức năng sẽ thể hiện cả ranh giới theo giấy tờ tại một lớp riêng trên bản đồ địa chính. Điều này giúp các bên liên quan dễ dàng đối chiếu và có căn cứ để giải quyết các tranh chấp phát sinh.

Sổ mục kê đất đai và quyền sử dụng chung lối đi

Bên cạnh bản đồ không gian, sổ mục kê đất đai cũng đóng vai trò quan trọng trong việc lưu trữ thông tin thuộc tính. Theo quy định mới, sổ mục kê sẽ thể hiện chi tiết các thông tin như: số tờ bản đồ, số thửa, loại đất, diện tích, tên người sử dụng và người quản lý đất.

Đối với các trường hợp nhiều thửa đất dùng chung một lối đi, phần ghi chú trong sổ mục kê phải thể hiện cụ thể các thửa đất có quyền sử dụng chung đó. Đây là một bước tiến lớn giúp bảo vệ quyền lợi của người dân trong việc tiếp cận giao thông công cộng hoặc lối đi chung qua các thửa đất liền kề.

Lời khuyên pháp lý: Người dân khi thực hiện các giao dịch về đất đai từ năm 2025 nên chủ động yêu cầu cơ quan đo đạc cập nhật đúng các thông tin về nhãn thửa và lối đi theo tiêu chuẩn mới để tránh những rắc rối pháp lý về sau.