Thị trường bất động sản tại các đô thị lớn, đặc biệt là Thủ đô Hà Nội, đang chứng kiến sự lệch pha cung - cầu nghiêm trọng khi phân khúc nhà ở thương mại giá cao chiếm ưu thế, trong khi nhu cầu về nhà ở giá hợp lý của người lao động, công nhân và sinh viên vô cùng lớn nhưng chưa được đáp ứng đầy đủ. Trước thực tế đó, Chính phủ đã có những chỉ đạo quyết liệt nhằm tái định hình thị trường, đưa phân khúc nhà ở cho thuê trở thành một trong những trụ cột chiến lược dài hạn.

Theo Thông báo số 262/TB-VPCP ngày 26/5/2026 kết luận của Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng tại cuộc họp về phát triển nhà ở cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội, Thủ tướng yêu cầu Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội phải đi tiên phong, làm điểm trong việc triển khai các mô hình nhà ở cho thuê quy mô lớn nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân sinh sống và làm việc trên địa bàn.

Chuyển đổi mạnh mẽ tư duy phát triển nhà ở: Từ thương mại sang cho thuê

Tại Thông báo số 262/TB-VPCP, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu chuyển đổi mạnh mẽ tư duy phát triển nhà ở, từ chỗ chủ yếu tập trung vào nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời cả nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê. Đây được xem là bước đi chiến lược nhằm hiện thực hóa chủ trương của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại Thông báo số 64-TB/VPTW ngày 22/5/2026, xác định nhà ở cho thuê là một trong những trụ cột an sinh xã hội quan trọng từ nay đến năm 2030.

Định hướng mới nêu rõ, nhà ở cho thuê quy mô lớn sẽ tập trung phục vụ cho các đối tượng có nhu cầu bức thiết nhất về chỗ ở nhưng khả năng tài chính còn hạn chế, bao gồm: công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp, học sinh, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang. Việc phát triển phân khúc này không chỉ giải quyết bài toán an cư cho người dân mà còn góp phần ổn định thị trường lao động và quản lý dân cư hiệu quả.

Hà Nội khẩn trương rà soát quỹ đất và tài sản công kém hiệu quả

Để có đủ nguồn lực đất đai triển khai mô hình này, Thủ tướng giao UBND thành phố Hà Nội khẩn trương rà soát toàn bộ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn, quỹ đất và quỹ nhà thuộc tài sản công đang sử dụng chưa hiệu quả để xây dựng phương án phát triển nhà ở cho thuê phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024.

"Thành phố Hà Nội phải xử lý dứt điểm tình trạng tài sản công về nhà ở đang bỏ trống, sử dụng kém hiệu quả trên địa bàn theo thẩm quyền, gắn với trách nhiệm cá nhân của người đứng đầu các cơ quan, đơn vị liên quan; báo cáo Thủ tướng Chính phủ kết quả trong tháng 6/2026."

Bên cạnh đó, việc phát triển nhà ở cho thuê phải được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, hệ thống giao thông công cộng, khu công nghiệp và các hành lang kinh tế quan trọng. Đặc biệt, mô hình này được ưu tiên phát triển gắn liền với mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) và các khu vực chỉnh trang đô thị hiện hữu.

Thành phố cũng được yêu cầu chủ động rà soát nhu cầu thực tế, xác định rõ đối tượng thụ hưởng, xây dựng cơ chế tài chính phù hợp và nghiên cứu áp dụng mức giá thuê dài hạn phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Đồng thời, Hà Nội cần sử dụng linh hoạt nguồn thu bằng tiền từ quỹ đất nhà ở thương mại (bao gồm cả nhà ở xã hội) để tái đầu tư cho nhà ở cho thuê theo đúng quy định pháp luật.

Mô hình nhà ở cho thuê quy mô lớn gắn liền với quy hoạch đô thị hiện đại tại Hà Nội (ảnh minh họa)

Đề xuất cơ chế đột phá cho doanh nghiệp mua nhà thương mại để cho thuê

Một trong những điểm mới mang tính đột phá tại Thông báo số 262/TB-VPCP là việc Thủ tướng giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính và các cơ quan liên quan nghiên cứu, đề xuất cơ chế cho phép các doanh nghiệp, hợp tác xã được mua lại nhà ở thương mại, nhà ở xã hội với mục đích duy nhất là để cho thuê. Cơ chế này kỳ vọng sẽ khơi thông dòng vốn tư nhân, tận dụng nguồn cung nhà ở thương mại sẵn có trên thị trường để chuyển đổi sang phân khúc cho thuê giá hợp lý.

Bộ Xây dựng cũng được giao nhiệm vụ chủ động đề xuất các cơ chế, chính sách mới để cụ thể hóa vào Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đặc biệt là nghiên cứu tính khả thi của Quỹ nhà ở để trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 2 vào tháng 10/2026.

Khơi thông nguồn vốn: Ưu đãi thuế và tín dụng dài hạn

Để thu hút các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc biên lợi nhuận thấp nhưng mang tính an sinh cao này, Chính phủ đã giao nhiệm vụ cụ thể cho các bộ ngành tài chính, tiền tệ:

• Bộ Tài chính: Khẩn trương nghiên cứu, đề xuất cơ chế ưu đãi tài chính, thuế đối với các dự án nhà ở cho thuê dài hạn nhằm tạo động lực đủ mạnh thu hút dòng vốn tư nhân và các quỹ đầu tư dài hạn tham gia; hoàn thành trong tháng 7/2026.
• Ngân hàng Nhà nước Việt Nam: Chủ trì nghiên cứu, đề xuất chính sách tín dụng ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê dài hạn theo hướng ổn định lãi suất, thời hạn vay phù hợp với chu kỳ hoàn vốn kéo dài của dự án; báo cáo Thủ tướng Chính phủ trong tháng 7/2026.

Với sự vào cuộc quyết liệt của cả hệ thống chính trị, UBND thành phố Hà Nội đang khẩn trương phối hợp với các Bộ: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Tư pháp và Ngân hàng Nhà nước để triển khai các thủ tục đầu tư. Mục tiêu đặt ra là phấn đấu khởi công một số dự án nhà ở cho thuê quy mô lớn ngay trên địa bàn Thủ đô trong tháng 6/2026, mở ra cơ hội an cư lạc nghiệp thực chất cho hàng vạn người dân lao động.