Từ ngày 07/10/2024, thành phố Hà Nội chính thức áp dụng các quy định mới về việc tách thửa, hợp thửa đất trên địa bàn. Trong đó, điều kiện và diện tích tối thiểu để tách thửa đất nông nghiệp nhận được sự quan tâm đặc biệt từ dư luận, người dân và các nhà đầu tư bất động sản. Việc nắm rõ các quy định mới tại Quyết định 61/2024/QĐ-UBND ban hành ngày 27/09/2024 là vô cùng cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tránh các rủi ro pháp lý đáng tiếc.

Cánh đồng nông nghiệp tại ngoại thành Hà Nội được siết chặt quản lý tách thửa từ ngày 07/10/2024 (ảnh minh họa)

Bối cảnh mới về siết chặt quản lý đất đai tại Thủ đô

Sự ra đời của Quyết định 61/2024/QĐ-UBND nhằm cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai 2024 trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quy định mới này thay thế cho Quyết định 20/2017/QĐ-UBND trước đây, mang đến những thay đổi mang tính bước ngoặt, đặc biệt là việc kiểm soát chặt chẽ tình trạng phân lô, bán nền tự phát trên đất nông nghiệp - một vấn nạn gây nhức nhối và làm biến dạng quy hoạch đô thị, nông thôn trong nhiều năm qua.

Điều kiện chung và các trường hợp tuyệt đối không được phép tách thửa

Theo quy định tại khoản 3 Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, việc tách thửa đất nông nghiệp trước hết phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc, điều kiện chung được quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024. Cụ thể, thửa đất phải có Sổ đỏ/Sổ hồng, còn thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án và không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cũng quy định rõ hai trường hợp đặc biệt tuyệt đối không được phép tách thửa đất nông nghiệp bao gồm:

• Thửa đất nằm trong phạm vi ranh giới khu vực dồn điền, đổi thửa theo Chương trình của Thành ủy Hà Nội. Quy định này nhằm bảo vệ thành quả dồn điền đổi thửa, phục vụ sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, cơ giới hóa đồng ruộng.
• Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc nằm trong danh mục kiểm kê di tích. Trường hợp này phải thực hiện nghiêm ngặt theo quy định của Luật Di sản văn hóa 2001 nhằm bảo tồn nguyên trạng các giá trị di sản.

Người dân và cán bộ địa chính kiểm tra bản đồ quy hoạch đất đai nông nghiệp trước khi thực hiện các thủ tục pháp lý (ảnh minh họa)

Diện tích tối thiểu để tách thửa đất nông nghiệp tại Hà Nội

Đối với các thửa đất nông nghiệp nằm ngoài ranh giới khu dân cư, diện tích của các thửa đất sau khi tách thửa phải đảm bảo mức tối thiểu cực kỳ khắt khe, tùy thuộc vào từng khu vực địa giới hành chính và loại đất sử dụng cụ thể:

Lưu ý đặc biệt quan trọng: Trong trường hợp thửa đất nông nghiệp nằm xen kẹt trong ranh giới khu dân cư (đất vườn, ao liền kề đất ở) thì điều kiện tách thửa không áp dụng theo bảng trên, mà bắt buộc phải đảm bảo các điều kiện tách thửa tương tự như đối với đất ở quy định tại khoản 1 Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND (ví dụ: diện tích tối thiểu từ 50m² đến 150m² tùy vùng và phải có kích thước chiều sâu, chiều rộng mặt tiền tối thiểu).

Quy định nghiêm ngặt về lối đi tự mở khi tách thửa

Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất tại Quyết định 61/2024/QĐ-UBND là quy định về kích thước lối đi khi người sử dụng đất tự nguyện dành một phần diện tích để làm đường đi chung khi tách thửa. Quy định này nhằm ngăn chặn triệt để tình trạng tự vẽ đường đi siêu nhỏ (chỉ từ 1 - 2m) để phân lô bán nền trái phép:

• Lối đi tự mở tại các phường, thị trấn phải có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên.
• Lối đi tự mở tại các xã còn lại phải từ 4m trở lên.

Đồng thời, phần diện tích đất được tách ra (không bao gồm diện tích làm lối đi) vẫn phải đảm bảo đầy đủ các tiêu chuẩn về diện tích tối thiểu và kích thước của loại đất đó.

"Việc tách thửa đất đồng thời hợp thửa đất phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai." - Trích dẫn quy định tại khoản 6 Điều 14 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND.

Lời khuyên pháp lý từ chuyên gia

Quy định mới của Hà Nội được đánh giá là một "bộ lọc" mạnh mẽ giúp thanh lọc thị trường bất động sản nông nghiệp, chấm dứt thời kỳ sốt đất ảo, phân lô bán nền tràn lan trên đất nông nghiệp tại các huyện ngoại thành như Thạch Thất, Quốc Oai, Ba Vì, Sóc Sơn... Người dân và các nhà đầu tư cần hết sức lưu ý:

1. Kiểm tra kỹ quy hoạch: Trước khi giao dịch hoặc nộp hồ sơ tách thửa, cần chủ động liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã để kiểm tra thửa đất có nằm trong quy hoạch dồn điền đổi thửa, quy hoạch khu dân cư hay hành lang bảo vệ di tích hay không.
2. Đo đạc chính xác: Đảm bảo diện tích thực tế sau khi trừ đi lộ giới, chỉ giới đường đỏ và lối đi chung vẫn đạt mức tối thiểu theo quy định của từng loại đất nông nghiệp.
3. Tránh các giao dịch viết tay: Tuyệt đối không mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp phân lô bằng giấy viết tay hoặc lập vi bằng khi chưa đủ điều kiện tách thửa, bởi những giao dịch này hoàn toàn vô hiệu về mặt pháp lý và tiềm ẩn nguy cơ mất trắng tài sản.