Trong quá trình sử dụng đất, không ít hộ gia đình, cá nhân vì điều kiện kinh tế khó khăn nên đã được Nhà nước cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, một vấn đề phát sinh khiến nhiều người lo lắng là liệu khi đang còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, chủ sở hữu có được phép tiến hành xây dựng nhà ở trên thửa đất đó hay không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dựa trên các quy định của Luật Đất đai 2013 và Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020).

1. Quyền xây dựng nhà ở khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền được quy định như sau:

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Như vậy, theo quy định trên, việc nợ tiền sử dụng đất sẽ làm hạn chế các quyền mang tính chất giao dịch dân sự như: chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn... Tuy nhiên, pháp luật không có quy định nào cấm hoặc hạn chế quyền xây dựng nhà ở của người sử dụng đất khi đang nợ tiền sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc bạn vẫn có quyền xin cấp giấy phép xây dựng và tiến hành xây dựng nhà ở trên thửa đất hợp pháp của mình.

2. Điều kiện và hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Mặc dù được phép xây dựng, nhưng để đảm bảo tính pháp lý, chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định về cấp phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2014. Cụ thể, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ được quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014 bao gồm:

Điều 95. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới

1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Trong thành phần hồ sơ, quan trọng nhất là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (thường là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Dù trên Giấy chứng nhận có ghi nợ tiền sử dụng đất, cơ quan nhà nước vẫn có trách nhiệm tiếp nhận và xem xét cấp phép nếu các điều kiện về quy hoạch và thiết kế được đảm bảo.

3. Quy trình và thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

Theo khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng 2014, Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.

Quy trình thực hiện được quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng 2014 như sau:

• Bước 1: Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho UBND cấp huyện.
• Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan sẽ hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện.
• Bước 3: Trong thời hạn quy định (thường là 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ), cơ quan có thẩm quyền phải cấp giấy phép xây dựng hoặc trả lời bằng văn bản nếu không đủ điều kiện.

4. Những rủi ro và lưu ý khi xây nhà trên đất đang nợ tiền sử dụng đất

Mặc dù pháp luật cho phép xây dựng, nhưng người sử dụng đất cần lưu ý những rủi ro sau:

• Hạn chế quyền thế chấp: Bạn không thể thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (ngôi nhà mới xây) để vay vốn ngân hàng nếu chưa xóa nợ tiền sử dụng đất.
• Khó khăn khi giao dịch: Nếu muốn bán nhà, bạn bắt buộc phải nộp đủ tiền sử dụng đất và thực hiện thủ tục xóa nợ trên Giấy chứng nhận trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.
• Áp lực tài chính: Tiền sử dụng đất nợ lại thường được tính theo giá đất tại thời điểm trả nợ (nếu quá hạn ghi nợ), điều này có thể dẫn đến số tiền phải nộp tăng cao so với thời điểm ban đầu.

Tóm lại, việc nợ tiền sử dụng đất không ngăn cản quyền xây dựng nhà ở của bạn. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi tối ưu và tránh các rắc rối pháp lý về sau, bạn nên cân đối tài chính để hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước trong thời gian sớm nhất.

Trên đây là nội dung tư vấn chuyên sâu về vấn đề xây dựng nhà ở khi đang nợ tiền sử dụng đất. Nếu quý khách còn thắc mắc về các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và xây dựng, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ.