Từ ngày 15/8/2025, thị trường bất động sản và công tác quản lý đất đai tại Việt Nam sẽ bước vào một giai đoạn mới với sự ra đời của Nghị định 226/2025/NĐ-CP. Đây không chỉ là một văn bản sửa đổi thông thường mà còn là "chìa khóa" tháo gỡ nhiều nút thắt pháp lý, mang lại sự linh hoạt tối đa cho các địa phương và đảm bảo quyền lợi sát sườn cho người dân.

HĐND tỉnh được trao quyền "tự quyết" giá đất theo thực tế

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP chính là việc mở rộng thẩm quyền cho Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh. Theo khoản 11 Điều 1 của Nghị định này, khi xây dựng bảng giá đất, HĐND tỉnh không chỉ dựa trên vị trí mà còn phải căn cứ vào tình hình thực tế để quy định tăng hoặc giảm mức giá.

Quy định này đặc biệt áp dụng cho các loại đất có lợi thế sinh lợi cao như đất thương mại, dịch vụ hoặc đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư. Việc cho phép điều chỉnh linh hoạt giúp giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường, tránh tình trạng giá ảo hoặc giá quá thấp gây thất thoát ngân sách.

Bồi thường cây trồng, vật nuôi: Công bằng và sát thực tế hơn

Khi Nhà nước thu hồi đất, nỗi lo lớn nhất của người nông dân thường nằm ở giá trị bồi thường tài sản trên đất. Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã bổ sung Điều 14a vào Nghị định 88/2024/NĐ-CP để giải quyết vấn đề này.

Cụ thể, đối với các loại cây lâu năm thu hoạch nhiều lần mà không xác định được sản lượng còn lại, mức bồi thường sẽ được tính dựa trên giá trị thiệt hại thực tế. Điều này giúp loại bỏ sự cứng nhắc trong cách tính toán cũ, đảm bảo người dân không bị thiệt thòi khi phải bàn giao mặt bằng cho các dự án phát triển.

Chính thức "khai tử" khung giá đất và cải cách phương pháp định giá

Kể từ ngày 15/8/2025, Nghị định 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất sẽ chính thức hết hiệu lực. Đây là bước đi quyết liệt nhằm thực hiện tinh thần của Luật Đất đai 2024, xóa bỏ cơ chế "hai giá" vốn gây nhiều hệ lụy trong thời gian qua.

Song song đó, 4 phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh) quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP cũng được sửa đổi để phù hợp hơn với biến động thị trường. Các yếu tố như chi phí phát triển dự án hay lợi thế vị trí sẽ được tính toán minh bạch và khoa học hơn.

Phân cấp mạnh mẽ: UBND cấp xã tham gia xây dựng bảng giá đất

Một điểm mới mang tính đột phá về mặt hành chính là việc giao nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất cho UBND cấp xã thay vì cấp huyện như trước đây. Trong bối cảnh sắp xếp bộ máy chính quyền 2 cấp, sự thay đổi này giúp việc nắm bắt dữ liệu đất đai tại cơ sở trở nên chính xác và kịp thời hơn.

Ngoài ra, Chủ tịch UBND cấp xã cũng được trao quyền phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền, giúp rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính và đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công tại địa phương.

Xác định giá đất công cộng linh hoạt theo mục đích thương mại

Trước đây, việc xác định giá đất cho các công trình công cộng không có mục đích kinh doanh thường gặp khó khăn nếu khu vực lân cận không có loại đất tương đương. Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã tháo gỡ bằng cách cho phép căn cứ vào giá đất ở hoặc giá đất thương mại, dịch vụ tại khu vực lân cận để quy định mức giá phù hợp.

"Trường hợp trong bảng giá đất không có giá loại đất cùng mục đích sử dụng thì căn cứ vào giá đất ở hoặc giá đất thương mại, dịch vụ tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất."

Việc cập nhật những quy định mới này là vô cùng cần thiết đối với mọi cá nhân và tổ chức đang sử dụng đất. Hiểu rõ luật không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp mà còn giúp chúng ta chủ động hơn trong các giao dịch dân sự và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.