Sự ra đời của Luật Đất đai 2024 đã đánh dấu một bước ngoặt lớn trong quản lý tài nguyên quốc gia, đặc biệt là việc bãi bỏ khung giá đất cũ. Thay vào đó, bảng giá đất sẽ được xây dựng hàng năm và cập nhật sát với giá thị trường từ ngày 01/01/2026. Sự thay đổi này không chỉ minh bạch hóa thị trường mà còn trực tiếp tác động đến túi tiền của hàng triệu hộ gia đình. Dưới đây là 3 kịch bản mà người dân sẽ phải đối mặt với áp lực tài chính cực lớn khi bảng giá đất mới được áp dụng.

1. Nỗi lo của những hộ gia đình chưa được cấp Sổ đỏ lần đầu

Đối với những mảnh đất đã sử dụng ổn định nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), thời điểm sau năm 2025 có thể là một "cơn ác mộng" về chi phí. Theo quy định hiện hành, các khoản nghĩa vụ tài chính khi cấp Sổ đỏ lần đầu bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và lệ phí trước bạ đều căn cứ vào bảng giá đất do Nhà nước ban hành.

Hiện nay, bảng giá đất vẫn đang được duy trì ở mức thấp hơn nhiều so với thực tế. Tuy nhiên, khi Luật Đất đai 2024 chính thức vận hành cơ chế định giá mới, tiền sử dụng đất có thể tăng gấp nhiều lần. Một mảnh đất dự kiến nộp 100 triệu đồng tiền sử dụng đất ở thời điểm hiện tại hoàn toàn có thể vọt lên mức 500 triệu hoặc cả tỷ đồng sau khi bảng giá đất mới được áp dụng.

2. Áp lực tài chính khi xin chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở

Nhu cầu chuyển từ đất nông nghiệp, đất vườn sang đất ở (thổ cư) luôn rất lớn. Tuy nhiên, công thức tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP cho thấy sự phụ thuộc chặt chẽ vào bảng giá đất.

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích - Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích (nếu có).

Cụ thể, theo Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, giá đất tính tiền sử dụng đất sẽ được lấy từ bảng giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích. Khi bảng giá đất tăng tiệm cận giá thị trường, phần chênh lệch mà người dân phải nộp sẽ trở thành một gánh nặng tài chính khổng lồ, khiến nhiều hộ gia đình khó lòng thực hiện được việc hợp thức hóa đất ở cho con cái hoặc xây dựng nhà cửa.

3. Thiệt thòi kép cho những khu đất dính "quy hoạch treo"

Những khu đất nằm trong diện quy hoạch nhưng chậm triển khai (quy hoạch treo) vốn đã khiến người dân khốn khổ vì bị hạn chế các quyền như xây dựng, tách thửa hay thế chấp. Tuy nhiên, thiệt thòi lớn nhất lại nằm ở yếu tố thời gian. Nếu quy hoạch treo kéo dài qua mốc 01/01/2026, người dân sẽ mất đi cơ hội làm thủ tục đất đai với mức giá rẻ.

Đến khi quy hoạch được gỡ bỏ hoặc điều chỉnh, việc xin cấp Sổ đỏ hay chuyển mục đích sử dụng đất lúc này sẽ phải áp dụng bảng giá đất mới. Đây là một sự thiệt thòi rất lớn bởi người dân không hề có lỗi trong việc chậm trễ triển khai dự án, nhưng lại phải gánh chịu hậu quả tài chính do biến động của chính sách giá đất.

Lời khuyên từ chuyên gia: Nếu gia đình bạn đang thuộc một trong ba trường hợp trên, hãy nhanh chóng hoàn thiện hồ sơ và thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai ngay trong năm 2024 và 2025 để tận dụng bảng giá đất hiện hành, tránh việc phải nộp thêm hàng trăm triệu đồng sau khi bảng giá đất mới chính thức có hiệu lực.