Chính phủ vừa ban hành Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025. Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm đặc biệt của dư luận là quy định về việc miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất.

Quy định mới này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2026, mang lại nhiều điểm siết chặt hơn nhằm tránh tình trạng lách luật trốn thuế, đồng thời bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân thực sự chỉ có một nơi ở duy nhất.

Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn những nội dung cốt lõi nào?

Bên cạnh quy định về miễn thuế bất động sản duy nhất, Nghị định 253/2026/NĐ-CP còn hệ thống hóa và hướng dẫn chi tiết nhiều nội dung quan trọng khác của công tác quản lý thuế TNCN, bao gồm:

• Xác định rõ ràng đối tượng người nộp thuế là cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú tại Việt Nam;
• Quy định chi tiết về các khoản thu nhập chịu thuế và các khoản thu nhập không tính vào thu nhập chịu thuế; phương pháp quy đổi thu nhập chịu thuế;
• Các trường hợp được miễn thuế, giảm thuế và điều kiện, thủ tục để được áp dụng;
• Căn cứ tính thuế đối với từng loại thu nhập cụ thể như thu nhập từ tiền lương, tiền công, đầu tư vốn, chuyển nhượng vốn, trúng thưởng, thừa kế, quà tặng...;
• Kỳ tính thuế; quy trình khấu trừ thuế tại nguồn, khai thuế thay, nộp thuế thay;
• Thủ tục quyết toán thuế, hoàn thuế TNCN cho người nộp thuế.

Chi tiết 3 điều kiện bắt buộc để được miễn thuế TNCN khi bán nhà đất duy nhất

Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam sẽ được miễn thuế TNCN nếu đáp ứng đồng thời cả 3 điều kiện nghiêm ngặt sau đây:

Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở

Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chuyển nhượng chỉ được sở hữu duy nhất một căn nhà hoặc sử dụng duy nhất một thửa đất ở tại Việt Nam (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó).

Lưu ý đặc biệt về nhà ở hình thành trong tương lai: Nghị định quy định rõ, nếu cá nhân có nhà ở hình thành trong tương lai (ví dụ: căn hộ chung cư đang xây dựng, nhà phố trong dự án chưa bàn giao) tại thời điểm chuyển nhượng thì không được xác định thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN theo diện "nhà ở duy nhất". Đây là quy định nhằm ngăn chặn việc đầu cơ bất động sản dự án rồi lách luật xin miễn thuế.

Trường hợp đồng sở hữu, chung quyền sử dụng: Nếu nhà ở chuyển nhượng có chung quyền sở hữu hoặc đất ở có chung quyền sử dụng (bao gồm cả trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở) thì chỉ cá nhân nào chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác mới được miễn thuế TNCN đối với phần thu nhập của mình. Người đồng sở hữu khác nếu đã có nhà đất ở nơi khác vẫn phải nộp thuế bình thường.

Điều kiện 2: Có thời gian sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu là 183 ngày

Cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng mua đi bán lại nhanh chóng trong thời gian ngắn để lướt sóng kiếm lời mà vẫn muốn được miễn thuế.

Về cách xác định thời điểm sở hữu:

• Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ/Sổ hồng) theo quy định của Luật Đất đai 2024.
• Đối với trường hợp được cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận thì thời điểm sở hữu được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi để đảm bảo quyền lợi liên tục cho người dân.

Điều kiện 3: Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở

Cá nhân phải thực hiện chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất đó. Trường hợp cá nhân chỉ chuyển nhượng một phần nhà ở, đất ở duy nhất của mình thì phần chuyển nhượng đó sẽ không được miễn thuế TNCN.

Tự kê khai sai thông tin nhà đất duy nhất bị xử lý ra sao?

Một điểm cực kỳ quan trọng mà người dân cần lưu ý là cơ chế quản lý thuế hiện nay dựa trên nguyên tắc tự khai, tự nộp và tự chịu trách nhiệm. Cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải tự kê khai và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của thông tin nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất được miễn thuế.

Theo quy định tại Luật Quản lý thuế 2019, cơ quan thuế có quyền thực hiện hậu kiểm, đối chiếu dữ liệu trên hệ thống thông tin đất đai quốc gia và cơ sở dữ liệu dân cư. Trường hợp phát hiện cá nhân kê khai không đúng sự thật (thực tế có từ 2 bất động sản trở lên nhưng khai chỉ có 1 để trốn thuế) thì sẽ bị:

1. Truy thu đầy đủ số thuế TNCN chưa nộp (mức thuế suất là 2% trên giá trị chuyển nhượng);
2. Xử phạt vi phạm hành chính về thuế với mức phạt từ 1 đến 3 lần số tiền thuế trốn tùy theo mức độ vi phạm;
3. Tính tiền chậm nộp theo tỷ lệ 0,03%/ngày trên số tiền thuế chậm nộp;
4. Trường hợp nghiêm trọng, có dấu hiệu cấu thành tội trốn thuế có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của Bộ luật Hình sự.

Do đó, người dân cần hết sức trung thực và cẩn trọng khi thực hiện thủ tục kê khai miễn thuế TNCN đối với bất động sản duy nhất, tránh những rủi ro pháp lý đáng tiếc về sau.