Trong thực tế quản lý đất đai tại Việt Nam, tình trạng lấn, chiếm đất công hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra khá phổ biến. Nhiều hộ gia đình đang sống trong cảnh "thấp thỏm" vì mảnh đất mình đang sử dụng có nguồn gốc vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, bám sát bối cảnh pháp lý năm 2019, người dân cần lưu ý rằng Chính phủ đã mở ra những cơ hội nhất định để hợp thức hóa các diện tích này thông qua Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Người dân có cơ hội được cấp Sổ đỏ cho đất vi phạm nếu đáp ứng đủ điều kiện (ảnh minh họa)

Cánh cửa hẹp cho đất lấn, chiếm hành lang an toàn công trình

Theo quy định tại khoản 1 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đối với trường hợp lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè hoặc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng trước ngày 01/7/2014, việc xử lý sẽ phụ thuộc vào quy hoạch hiện tại.

Cụ thể, nếu diện tích đất đó hiện nay không còn nằm trong quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình, hoặc quy hoạch đã được điều chỉnh mà không còn mục đích sử dụng cho công trình công cộng, trụ sở cơ quan thì người sử dụng đất có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận. Ngược lại, nếu vẫn giữ nguyên quy hoạch, Nhà nước sẽ kiên quyết thu hồi và người dân chỉ được tạm thời sử dụng cho đến khi có quyết định thu hồi chính thức.

Xử lý đất lấn, chiếm từ các nông, lâm trường quốc doanh

Đây là một trong những vấn đề phức tạp nhất trong quản lý đất đai. Khoản 2 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã phân loại rất rõ ràng để giải quyết:

• Trường hợp có Ban quản lý rừng: Nếu đất thuộc quy hoạch rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, Nhà nước sẽ thu hồi. Tuy nhiên, nếu không có Ban quản lý rừng, người dân có thể được giao đất để bảo vệ, phát triển rừng và được cấp Sổ đỏ theo quy định.
• Trường hợp sử dụng làm nhà ở hoặc sản xuất nông nghiệp: Nếu diện tích lấn, chiếm không thuộc quy hoạch rừng đặc dụng, phòng hộ hay hạ tầng công cộng, hộ gia đình sẽ được xem xét cấp Sổ đỏ.

Lưu ý đặc biệt: Nếu hành vi lấn, chiếm xảy ra từ sau ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà đất vẫn đang được giao cho nông, lâm trường quản lý thì UBND cấp tỉnh sẽ thu hồi để trả lại cho đơn vị quản lý.

Cơ quan chức năng tiến hành rà soát, đo đạc diện tích đất vi phạm để xem xét cấp Sổ (ảnh minh họa)

Đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng

Đối với các trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất (ví dụ từ đất lúa sang đất ở) mà chưa được phép, khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

"Trường hợp đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Nếu đất vi phạm nhưng hiện tại phù hợp với quy hoạch đất ở hoặc quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, người dân cần chủ động kê khai để được hướng dẫn thủ tục hợp thức hóa.

Điều kiện tiên quyết: Sử dụng ổn định và không tranh chấp

Dù thuộc bất kỳ trường hợp nào nêu trên, để được cấp Sổ đỏ theo Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất phải chứng minh được hai yếu tố cốt lõi:

1. Sử dụng đất ổn định: Có các giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích nhất định từ thời điểm vi phạm đến nay.
2. Không có tranh chấp: Diện tích đất phải được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp với các chủ sử dụng đất liền kề hoặc các tổ chức khác.

Bên cạnh đó, người dân phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ...) theo thông báo của cơ quan thuế. Mức thu tiền sử dụng đất đối với đất vi phạm thường cao hơn so với đất có giấy tờ hợp lệ, do đó người dân cần chuẩn bị sẵn nguồn lực tài chính.

Tóm lại, dù là đất vi phạm, nhưng với chính sách nhân văn của Nhà nước trong giai đoạn hiện nay (năm 2019), người dân vẫn có cơ hội để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Hãy liên hệ ngay với Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để được hướng dẫn chi tiết về hồ sơ và trình tự thực hiện.