Khung pháp lý về đất đai luôn được xem là "xương sống" tác động trực tiếp đến toàn bộ hoạt động đầu tư, tài chính và tiến độ triển khai dự án của cộng đồng doanh nghiệp. Việc đưa Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) vào cuộc sống đã mở ra nhiều đột phá quan trọng nhằm tháo gỡ các "điểm nghẽn" kéo dài nhiều năm, đồng thời tạo lập một môi trường kinh doanh minh bạch, cạnh tranh và bình đẳng hơn.

Dưới góc nhìn pháp lý và quản trị đầu tư, có 5 quy định then chốt tác động toàn diện đến dòng vốn, phương án tài chính và cơ chế tích tụ quỹ đất của các nhà đầu tư bất động sản, hạ tầng khu công nghiệp cũng như các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh.

1. Tháo gỡ "nút thắt" giải phóng mặt bằng khi đạt ngưỡng thỏa thuận 75%

Trong thực tiễn triển khai dự án thương mại, nhà ở hay dịch vụ theo cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hiện tượng "kiểu mẫu" thắt nút cổ chai là chủ đầu tư đã thỏa thuận được 80% - 90% diện tích nhưng dự án vẫn phải "đắp chiếu" nhiều năm chỉ vì một vài hộ dân còn lại đòi mức giá bồi thường cao bất hợp lý. Điều này không chỉ gây lãng phí nguồn lực tài chính của doanh nghiệp mà còn làm gián đoạn sự phát triển kinh tế địa phương.

Để khắc phục triệt để tình trạng trên, quy định tại khoản 3 Điều 127 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung cơ chế can thiệp của Nhà nước đối với phần diện tích còn lại. Theo đó:

Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn thỏa thuận theo dự án hoặc hết thời gian gia hạn mà chủ đầu tư đã thỏa thuận được từ 75% diện tích đất và từ 75% số lượng người sử dụng đất trở lên, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Đây được đánh giá là một điểm sáng pháp lý quan trọng giúp rút ngắn đáng kể chu kỳ đầu tư dự án. Tuy nhiên, đi kèm với quyền lợi này, doanh nghiệp cũng phải lưu ý quy định bảo đảm quyền lợi cho người có đất bị thu hồi. Nếu mức bồi thường theo giá Nhà nước áp dụng đối với phần đất thu hồi thấp hơn mức giá trung bình mà chủ đầu tư đã thỏa thuận trước đó, doanh nghiệp sẽ phải ứng trước kinh phí để chi trả phần chênh lệch này cho người dân. Khoản chi trả bổ sung này được ghi nhận tính vào tổng chi phí đầu tư được phê duyệt của dự án.

2. Chuẩn hóa hình thức trả tiền thuê đất: Tác động mạnh đến bài toán dòng tiền

Vấn đề lựa chọn hình thức nộp tiền thuê đất luôn là bài toán đau đầu của các nhà phát triển hạ tầng. Theo nguyên tắc chung tại khoản 1 Điều 120 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được lựa chọn giữa hai phương thức: Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc Thuê đất trả tiền hằng năm.

Tuy nhiên, nhằm hạn chế tình trạng cơ hội, thâu tóm đất đai rồi bỏ hoang và bảo đảm nguồn thu ngân sách bền vững, luật đã siết chặt đối tượng tại khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024. Cụ thể, bắt buộc phải trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời hạn thuê và không được lựa chọn hình thức trả tiền hằng năm đối với hai nhóm dự án trọng điểm:

• Dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;
• Dự án kinh doanh bất động sản du lịch, thương mại dịch vụ cao cấp.

Sự thay đổi này buộc các doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp và du lịch nghỉ dưỡng phải cấu trúc lại toàn bộ mô hình tài chính. Doanh nghiệp cần chuẩn bị lượng vốn lớn ngay từ giai đoạn ban đầu thay vì phân bổ dần theo năm. Tuy vậy, điểm tích cực là việc trả tiền thuê đất một lần sẽ giúp tài sản đất đai của doanh nghiệp có đầy đủ tính pháp lý để thế chấp, chuyển nhượng hoặc cho thuê lại thương mại một cách linh hoạt.

3. Cắt giảm thủ tục xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất

Cải cách thủ tục hành chính là một trong những mục tiêu cốt lõi của Luật Đất đai 2024. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, danh mục các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thu hẹp còn 05 nhóm chính:

1. Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
2. Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
3. Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung quy mô lớn, đất thủy sản;
4. Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
5. Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

So với khung pháp lý cũ, quy định mới đã loại bỏ bớt các thủ tục phiền hà khi doanh nghiệp chuyển đổi giữa các loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nội bộ (như từ đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất thương mại dịch vụ). Đối với các trường hợp không thuộc 05 nhóm bắt buộc xin phép nêu trên, doanh nghiệp chỉ cần bảo đảm sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã đã được phê duyệt mà không phải trải qua quy trình xin phê duyệt phức tạp kéo dài.

4. Định giá đất theo nguyên tắc thị trường: Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh

Việc bỏ khung giá đất tối thiểu - tối đa và chuyển sang cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường là bước chuyển mình lịch sử. Bảng giá đất được xây dựng hằng năm và cập nhật sát với biến động thực tế tại từng khu vực.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, các căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bắt buộc phải gắn liền với Bảng giá đất kết hợp với Hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Thay đổi này mang lại hai tác động rõ rệt:

• Tích cực: Giảm thiểu tối đa tình trạng nhũng nhiễu, cơ chế "xin - cho" trong việc phê duyệt giá đất cụ thể cho từng dự án, giúp thời gian xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp được rút ngắn từ hàng năm xuống còn vài tháng;
• Thách thức: Chi phí tiền sử dụng đất và tiền thuê đất của dự án sẽ tăng lên tiệm cận giá thị trường. Do đó, doanh nghiệp bắt buộc phải nâng cao năng lực quản trị, tính toán kỹ lưỡng chi phí đầu vào trước khi quyết định đấu giá hoặc đăng ký làm chủ đầu tư dự án.

5. Mở ra cơ chế xử lý các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án

Một trong những nỗi ám ảnh lớn nhất của các nhà đầu tư dự án bất động sản trước đây là những diện tích đất mương nội đồng, đường giao thông nông thôn, hay đất công nằm xen kẽ rải rác trong ranh giới dự án. Dù diện tích này chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ nhưng do vướng quy định về đấu giá tài sản công nên dự án không thể triển khai tiếp, rơi vào cảnh "tiến hoắc thối lưỡng".

Điều 127 và các quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2024 đã đưa ra lời giải cụ thể đối với các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ. Trường hợp các thửa đất này không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Nhà nước sẽ thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư dự án mà không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Cơ chế này chính là "chìa khóa" giải phóng hàng trăm dự án đang bị tắc nghẽn trên khắp cả nước, giúp doanh nghiệp sớm hoàn thiện hồ sơ pháp lý về đất đai, đưa dự án vào vận hành kinh doanh và khơi thông dòng vốn cho nền kinh tế.

Lời khuyên pháp lý cho cộng đồng doanh nghiệp

Sự thay đổi đồng bộ của hệ thống pháp luật đất đai mang lại những cơ hội bứt phá rất lớn nhưng cũng đòi hỏi các doanh nghiệp phải chủ động thích ứng. Để tối ưu hóa nguồn lực và phòng ngừa rủi ro pháp lý, doanh nghiệp cần chú trọng các vấn đề sau:

1. Rà soát lại quy hoạch sử dụng đất: Thường xuyên cập nhật kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, cấp xã tại địa phương nơi triển khai dự án để bảo đảm tính thống nhất;
2. Tái cấu trúc dòng vốn đầu tư: Đặc biệt lưu ý phương án nộp tiền thuê đất một lần đối với các dự án hạ tầng khu công nghiệp và bất động sản nghỉ dưỡng;
3. Chủ động trong công tác thỏa thuận bồi thường: Xây dựng phương án đền bù minh bạch, hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân để sớm đạt mốc 75% diện tích theo quy định;
4. Đồng hành cùng đơn vị tư vấn pháp lý chuyên sâu: Tham vấn kỹ lưỡng ý kiến chuyên gia để xử lý dứt điểm các vướng mắc về đất xen kẽ, xác định nghĩa vụ tài chính và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.