Trong bối cảnh quy hoạch và phát triển hạ tầng đang diễn ra mạnh mẽ, việc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng là điều khó tránh khỏi. Một trong những mối quan tâm hàng đầu của người dân chính là: "Trường hợp nào sẽ không được đền bù khi bị thu hồi đất?". Với việc Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã có nhiều thay đổi quan trọng mà người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý.

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi

Căn cứ theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2024, Nhà nước sẽ không thực hiện bồi thường về đất trong các nhóm trường hợp cụ thể sau đây:

"Điều 101. Trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 107 của Luật này.

2. Đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý quy định tại Điều 217 của Luật này.

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 81, khoản 1 và khoản 2 Điều 82 của Luật này.

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 96 của Luật này."

1.1. Nhóm đối tượng không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư còn lại

Theo khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2024, có 06 trường hợp người sử dụng đất không được bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất nhưng vẫn có thể được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (như chi phí san lấp, cải tạo đất):

• Đất giao không thu tiền sử dụng đất: Trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường theo quy định tại Điều 96 Luật Đất đai 2024.
• Đất giao cho tổ chức có thu tiền nhưng được miễn tiền sử dụng đất: Đây thường là các dự án ưu đãi đầu tư hoặc phục vụ mục đích công ích.
• Đất thuê trả tiền hàng năm hoặc thuê trả một lần nhưng được miễn tiền thuê: Trừ một số trường hợp đặc thù quy định tại khoản 2 Điều 99 Luật Đất đai 2024.
• Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích: Do Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê để sản xuất.
• Đất nhận khoán: Để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối.
• Đất nông nghiệp vượt hạn mức: Phần diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức quy định sẽ không được bồi thường về đất.

1.2. Đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý

Các loại đất thuộc quyền quản lý trực tiếp của Nhà nước quy định tại Điều 217 Luật Đất đai 2024 khi thu hồi sẽ không phát sinh nghĩa vụ bồi thường về đất, bao gồm:

• Đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất sông ngòi, kênh rạch, suối, ao hồ.
• Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, lưu giữ tro cốt.
• Đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất do Nhà nước quản lý.
• Đất chưa sử dụng hoặc đất do Nhà nước thu hồi giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý.

1.3. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Đây là nhóm trường hợp mang tính chất chế tài. Khi người sử dụng đất có hành vi vi phạm nghiêm trọng quy định tại Điều 81 Luật Đất đai 2024, Nhà nước sẽ thu hồi mà không bồi thường:

• Sử dụng đất không đúng mục đích: Đã bị xử phạt hành chính mà vẫn tiếp tục vi phạm.
• Hủy hoại đất: Làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất và đã bị xử phạt nhưng không khắc phục.
• Giao, cho thuê đất sai thẩm quyền: Hoặc không đúng đối tượng theo quy định.
• Lấn, chiếm đất: Đất được giao quản lý nhưng để bị lấn, chiếm trái phép.
• Chậm đưa đất vào sử dụng: Đối với các dự án đầu tư, nếu quá thời hạn quy định mà không triển khai hoặc chậm tiến độ so với cam kết.

1.4. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật

Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 82 và khoản 2 Điều 82 Luật Đất đai 2024 cũng không được bồi thường:

• Tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất bị giải thể, phá sản hoặc chuyển đi nơi khác.
• Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.
• Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.
• Đất hết thời hạn sử dụng nhưng không được gia hạn.

2. Các trường hợp không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất

Bên cạnh việc bồi thường về đất, tài sản trên đất (nhà cửa, công trình, cây trồng...) cũng là một phần quan trọng của giá trị đền bù. Tuy nhiên, Điều 105 Luật Đất đai 2024 quy định rõ các trường hợp không được bồi thường tài sản:

"Điều 105. Trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các khoản 1, 2, 4, 5 và 8 Điều 81, điểm b và điểm c khoản 1 Điều 82 của Luật này.

2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật này.

3. Tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.

4. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác mà chủ sở hữu công trình xác định không còn nhu cầu sử dụng trước thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền."

Phân tích chi tiết:

• Tài sản tạo lập trái phép: Ví dụ xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, xây dựng không có giấy phép (đối với trường hợp bắt buộc phải có giấy phép) sẽ không được bồi thường.
• Tài sản tạo lập sau thông báo thu hồi đất: Đây là quy định nhằm ngăn chặn tình trạng người dân cố tình xây dựng, trồng cây đón đầu quy hoạch để trục lợi tiền đền bù. Kể từ ngày có thông báo thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền, mọi tài sản phát sinh thêm trên diện tích đất đó đều không được tính bồi thường.
• Công trình hết hạn giấy phép xây dựng có thời hạn: Đối với các công trình xây dựng tạm, xây dựng có thời hạn, nếu tại thời điểm thu hồi đất mà giấy phép đã hết hạn thì chủ sở hữu chỉ được hỗ trợ tháo dỡ, di dời chứ không được bồi thường giá trị công trình.

3. Lời khuyên pháp lý để bảo vệ quyền lợi

Để tránh rơi vào các trường hợp "mất trắng" khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất cần thực hiện các biện pháp sau:

1. Sử dụng đất đúng mục đích: Tuyệt đối không tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trái phép (như xây nhà trên đất lúa).
2. Hoàn thiện thủ tục pháp lý: Chủ động thực hiện đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo đủ điều kiện bồi thường.
3. Theo dõi thông tin quy hoạch: Thường xuyên cập nhật thông tin từ chính quyền địa phương về các dự án, thông báo thu hồi đất để có kế hoạch sử dụng đất phù hợp.
4. Lưu giữ hóa đơn, chứng từ: Các chi phí đầu tư vào đất (san lấp, cải tạo) cần có hóa đơn, chứng từ rõ ràng để làm căn cứ đòi bồi thường chi phí đầu tư còn lại nếu thuộc trường hợp không được bồi thường về đất.

Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2024 không chỉ giúp người dân hiểu rõ quyền lợi của mình mà còn giúp tránh được những rủi ro pháp lý đáng tiếc trong quá trình sử dụng đất.

Nếu quý độc giả còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất, vui lòng liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật 1900.6192 để được các chuyên gia hỗ trợ giải đáp kịp thời.