Việc xác định giá đất luôn là vấn đề nóng hổi, ảnh hưởng trực tiếp đến túi tiền của người dân và doanh nghiệp, đặc biệt là trong các trường hợp bồi thường khi thu hồi đất hay thực hiện nghĩa vụ tài chính. Kể từ ngày 01/8/2024, khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, các quy định về định giá đất đã có những thay đổi mang tính bước ngoặt.

1. 5 Căn cứ "vàng" để xác định giá đất cụ thể từ ngày 01/8/2024

Theo quy định tại khoản 1 Điều 30 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, việc định giá đất cụ thể phải dựa trên nền tảng của Điều 158 Luật Đất đai 2024. Cụ thể, có 05 căn cứ then chốt bao gồm:

• Mục đích sử dụng đất: Đây là yếu tố tiên quyết. Đất ở sẽ có giá khác hoàn toàn với đất trồng cây lâu năm hay đất sản xuất kinh doanh.
• Thời hạn sử dụng đất: Giá trị quyền sử dụng đất tỷ lệ thuận với thời gian còn lại được sử dụng. Tuy nhiên, đối với đất nông nghiệp giao trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân thì không căn cứ vào thời hạn này.
• Thông tin đầu vào: Đây là điểm mới quan trọng. Thông tin phải được thu thập trong vòng 24 tháng từ các nguồn như: Cơ sở dữ liệu quốc gia, hợp đồng chuyển nhượng thực tế, giá trúng đấu giá hoặc doanh thu từ việc sử dụng đất.
• Các yếu tố ảnh hưởng khác: Bao gồm vị trí, hạ tầng, diện tích được xác định trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất hoặc thông báo thu hồi đất.
• Quy định pháp luật liên quan: Phải áp dụng đúng các văn bản có hiệu lực tại thời điểm định giá.

2. Nguyên tắc định giá đất: Đảm bảo tính minh bạch và sát giá thị trường

Một trong những điểm tiến bộ nhất của Luật Đất đai 2024 là việc bãi bỏ khung giá đất và yêu cầu định giá theo nguyên tắc thị trường. Khoản 1 Điều 158 quy định rõ:

"Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; Bảo đảm tính trung thực, khách quan, công khai, minh bạch..."

Nguyên tắc này giúp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, tránh tình trạng khiếu nại kéo dài do giá bồi thường quá thấp so với thực tế.

3. 4 Phương pháp định giá đất phổ biến hiện nay

Tùy vào từng trường hợp cụ thể, cơ quan chức năng sẽ áp dụng một trong bốn phương pháp quy định tại khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024:

1. Phương pháp so sánh: Dựa trên giá của các thửa đất tương đồng đã giao dịch thành công.
2. Phương pháp thu nhập: Tính toán dựa trên thu nhập ròng bình quân năm từ thửa đất.
3. Phương pháp thặng dư: Lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển.
4. Phương pháp hệ số điều chỉnh: Lấy giá trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh (K).

4. Khi nào cơ quan chức năng áp dụng giá đất cụ thể?

Giá đất cụ thể không được dùng đại trà mà chỉ áp dụng trong các trường hợp đặc biệt quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, bao gồm:

• Tính tiền sử dụng đất khi giao đất không thông qua đấu giá.
• Tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
• Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
• Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.
• Đặc biệt quan trọng: Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Việc nắm vững các căn cứ và phương pháp định giá này sẽ giúp người dân chủ động hơn trong việc giám sát và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình khi có các biến động về đất đai.