Khi mua nhà ở, chung cư hình thành trong tương lai nhưng chưa nhận được Giấy chứng nhận (Sổ hồng), người mua tuyệt đối không phải thanh toán toàn bộ 100% giá trị căn nhà. Pháp luật hiện hành đã quy định một trần thanh toán an toàn nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi tài chính chính đáng cho khách hàng.

Mốc trần thanh toán 95% khi mua nhà chưa có Sổ hồng

Một trong những nỗi lo lớn nhất của người mua bất động sản hình thành trong tương lai là tình trạng chủ đầu tư chậm trễ, dây dưa hoặc gặp vướng mắc pháp lý dẫn đến không thể làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ hồng/Sổ đỏ). Trước đây, không ít người mua nhà rơi vào thế yếu khi đã thanh toán đến 99% hay thậm chí 100% giá trị hợp đồng nhưng chờ đợi nhiều năm vẫn không cầm được cuốn sổ hồng trên tay.

Để khắc phục triệt để bất cập này, tại khoản 3 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã khẳng định rành mạch:

• Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
• Phần giá trị còn lại 5% của hợp đồng sẽ chỉ được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua.

Quy định này áp dụng nhất quán đối với tất cả các dự án nhà ở, chung cư và công trình xây dựng đưa vào kinh doanh thương mại, tạo hạn mức bắt buộc đối với chủ đầu tư nhằm thúc đẩy họ nhanh chóng hoàn thiện pháp lý dự án.

Lộ trình thanh toán mua nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra ra sao?

Không chỉ khống chế mức thu tối đa khi chưa có Sổ hồng, khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 còn thiết lập một lộ trình thanh toán chi tiết theo tiến độ xây dựng thực tế để tránh việc chủ đầu tư huy động vốn vượt quá khối lượng thi công:

1. Lần thanh toán đầu tiên: Không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc). Cần lưu ý rằng tiền đặt cọc để mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng bị giới hạn tối đa không quá 5% giá bán.
2. Các lần thanh toán tiếp theo: Phải phù hợp với tiến độ xây dựng dự án do các bên thỏa thuận, nhưng tổng số tiền thanh toán khi chưa bàn giao nhà ở không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng.
3. Đặc thù đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI): Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số tiền thu trước của khách hàng khi chưa bàn giao nhà ở không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng.
4. Thanh toán đến 95%: Sau khi bàn giao nhà ở cho người mua nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận, tổng mức thu tối đa dừng lại ở mốc 95%.
5. Thanh toán 5% cuối cùng: Chỉ nộp đủ khi cầm Giấy chứng nhận trên tay.

Tầm quan trọng của cơ chế bảo vệ quyền lợi người mua nhà

Việc giữ lại 5% giá trị hợp đồng đến tận khi có Giấy chứng nhận mang ý nghĩa chiến lược rất quan trọng trong giao dịch bất động sản:

• Tạo áp lực pháp lý cho chủ đầu tư: 5% giá trị của hàng trăm hay hàng nghìn căn hộ trong một dự án là một khoản tiền khổng lồ. Khoản tiền này trở thành động lực tài chính mạnh mẽ buộc các chủ đầu tư phải khẩn trương nộp hồ sơ, hoàn tất các nghĩa vụ tài chính về đất đai và thủ tục nghiệm thu để xin cấp sổ cho cư dân.
• Giảm thiểu rủi ro cho khách hàng: Khi vướng mắc xảy ra, người mua không bị “giam” toàn bộ 100% số tiền. Khách hàng retains được một phần giá trị tài sản để đàm phán hoặc giải quyết tranh chấp nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao giấy tờ.
• Kèm theo cơ chế bảo lãnh ngân hàng: Bên cạnh hạn mức thanh toán, theo quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư còn phải được ngân hàng thương mại chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính. Khách hàng có quyền lựa chọn có hoặc không nhận bảo lãnh để gia tăng lá chắn an toàn khi giao dịch.

Cùng với sự đồng bộ của Luật Đất đai 2024, hành lang pháp lý minh bạch hiện nay đang góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản và bảo vệ thiết thực quyền sở hữu tài sản của người dân.