Lệ phí trước bạ là khoản nghĩa vụ tài chính mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với các tài sản như nhà, đất, ô tô, xe máy và một số phương tiện khác. Tuy nhiên, nhằm thực hiện các chính sách an sinh xã hội, khuyến khích phát triển nông nghiệp, hỗ trợ doanh nghiệp tái cơ cấu và cắt giảm thủ tục hành chính, Nhà nước đã ban hành các cơ chế ưu đãi đặc biệt. Theo quy định tại Điều 74 Thông tư 89/2026/TT-BTC, người thuộc diện miễn lệ phí trước bạ vẫn phải thực hiện kê khai lệ phí trước bạ theo quy định, đồng thời cung cấp đầy đủ chứng từ, hồ sơ hợp pháp chứng minh tài sản thuộc diện miễn.

1. Hồ sơ miễn lệ phí trước bạ đối với bất động sản nhà và đất

Nhà, đất là nhóm tài sản có giá trị lớn và tần suất giao dịch phổ biến nhất. Tùy thuộc vào nguồn gốc đất, mục đích sử dụng hoặc đối tượng được thụ hưởng chính sách, bộ hồ sơ chứng minh diện miễn lệ phí trước bạ bao gồm các thành phần cụ thể sau:

1.1. Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối

Đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối, căn cứ để xác định diện miễn lệ phí trước bạ không đòi hỏi các giấy tờ phức tạp mà dựa trên:

Xác nhận của Văn phòng Đăng ký đất đai trên Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Nội dung xác nhận phải thể hiện rõ đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất dùng cho mục đích nông nghiệp.

1.2. Đất sử dụng vào mục đích cộng đồng của cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng

Đất thuộc sở hữu của tổ chức tôn giáo, cơ sở tín ngưỡng đã được Nhà nước công nhận hoặc cho phép hoạt động phục vụ lợi ích chung của cộng đồng khi đăng ký quyền sử dụng đất cần nộp:

• Văn bản, giấy tờ pháp lý chứng minh cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng được Nhà nước cho phép hoạt động chính thức;
• Giấy tờ giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.

1.3. Nhà, đất phục vụ quốc phòng, an ninh quốc gia

Nhà, đất thuộc tài sản đặc biệt, tài sản chuyên dùng hoặc tài sản phục vụ trực tiếp cho nhiệm vụ an ninh, quốc phòng được miễn nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ. Người nộp thuế cần cung cấp một trong các văn bản sau:

• Quyết định phê duyệt của cấp có thẩm quyền về việc giao tài sản phục vụ quốc phòng, an ninh;
• Quyết định phê duyệt dự án đầu tư, mua sắm tài sản đặc biệt, tài sản chuyên dùng của cơ quan vũ trang;
• Xác nhận bằng văn bản của cơ quan Công an hoặc Quân đội cấp có thẩm quyền khẳng định tài sản thuộc danh mục tài sản chuyên dùng phục vụ an ninh, quốc phòng.

1.4. Nhà, đất được bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi

Trường hợp người dân bị thu hồi nhà, đất và được bố trí tái định cư hoặc đền bù bằng bất động sản khác, hồ sơ gồm có:

• Quyết định thu hồi nhà, đất cũ và Quyết định giao nhà, đất tái định cư mới của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của bất động sản đã bị thu hồi (trong đó chứng minh không nợ nghĩa vụ tài chính).

Trường hợp người có đất bị thu hồi đã nộp lệ phí trước bạ trước đó nhưng chưa kịp cấp Bằng/Sổ hoặc bị thất lạc, có thể thay thế bằng chứng từ nộp lệ phí trước bạ, xác nhận của cơ quan quản lý nhà đất hoặc Quyết định miễn lệ phí trước bạ trước đây. Nếu được bồi thường bằng tiền rồi tự đi mua nhà đất mới, hồ sơ cần bổ sung thêm hóa đơn hợp pháp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm chứng từ nhận tiền bồi thường, hỗ trợ.

1.5. Cấp đổi Giấy chứng nhận và nhà ở chính sách, nhà đại đoàn kết

Đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở do biến động địa giới, đo đạc lại hoặc sai sót thông tin, người nộp thuế chỉ cần cung cấp Giấy chứng nhận cũ đã cấp trước đó. Còn với nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, nhà tình thương được hỗ trợ, hồ sơ bắt buộc phải có hợp đồng/văn bản chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng giữa bên trao tặng và người nhận.

2. Hồ sơ miễn lệ phí trước bạ cho tài sản của doanh nghiệp và tổ chức

Thực hiện các quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP cũng như hướng dẫn thủ tục tại Thông tư 89/2026/TT-BTC, khi doanh nghiệp thực hiện tái cơ cấu, cổ phần hóa hay hợp nhất, thủ tục miễn lệ phí trước bạ được quy định bài bản như sau:

2.1. Doanh nghiệp thực hiện cổ phần hóa

Khi doanh nghiệp nhà nước hoặc đơn vị sự nghiệp chuyển đổi thành công ty cổ phần, toàn bộ tài sản bàn giao sang pháp nhân mới được miễn lệ phí trước bạ. Thành phần hồ sơ bao gồm:

• Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc phê duyệt phương án cổ phần hóa hoặc sắp xếp lại doanh nghiệp;
• Biên bản bàn giao danh mục tài sản từ doanh nghiệp cũ sang công ty cổ phần mới;
• Bảng tổng hợp kết quả kiểm kê và đánh giá lại giá trị tài sản có ghi rõ chi tiết tài sản đang đăng ký trước bạ.

2.2. Chia, tách, sáp nhập, hợp nhất và góp vốn tổ chức

Trường hợp tài sản đã từng hoàn thành nộp lệ phí trước bạ nay được điều chuyển do sáp nhập, chia tách hoặc góp vốn doanh nghiệp, bộ hồ sơ bao gồm:

• Quyết định sáp nhập, hợp nhất, chia, tách hoặc giải thể tổ chức của cấp có thẩm quyền;
• Giấy tờ chứng minh tài sản đăng ký đã hoàn thành nghĩa vụ lệ phí trước bạ (như tờ khai trước bạ đã thông qua, biên lai nộp tiền hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu đứng tên pháp nhân cũ);
• Hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc quyết định điều chuyển tăng/giảm vốn điều lệ.

3. Hồ sơ đối với tài sản thuê tài chính và linh kiện bảo hành thay thế

Thuê tài chính và bảo hành linh kiện phương tiện là các giao dịch thương mại mang tính đặc thù. Do đó, thủ tục miễn lệ phí trước bạ có những yêu cầu biệt lập:

3.1. Tài sản thực hiện hợp đồng thuê tài chính

Khi kết thúc thời hạn thuê tài chính và chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ công ty cho thuê tài chính sang bên thuê, hồ sơ miễn lệ phí trước bạ cần nộp bao gồm:

• Hợp đồng cho thuê tài chính nguyên bản được ký kết hợp pháp giữa hai bên;
• Biên bản thanh lý hợp đồng thuê tài chính xác nhận bên thuê đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đứng tên công ty cho thuê tài chính.

3.2. Khung, vỏ, máy phương tiện thay thế do bảo hành

Trường hợp ô tô, xe máy hoặc phương tiện giao thông phải thay thế vỏ, khung, tổng thành máy trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất, khi làm thủ tục đăng ký lại cần có:

• Sổ/Giấy bảo hành tài sản còn hiệu lực;
• Phiếu xuất kho tài sản thay thế kèm Giấy thu hồi linh kiện, tài sản cũ hư hỏng do đại lý hoặc nhà sản xuất phát hành.

4. Khai thác dữ liệu dân cư để chứng minh quan hệ gia đình khi miễn lệ phí trước bạ

Một điểm tiến bộ đáng chú ý là sự liên thông dữ liệu giữa cơ quan thuế và Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư. Đối với các trường hợp miễn lệ phí trước bạ khi tặng cho, thừa kế nhà đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau, cơ quan thuế có trách nhiệm chủ động tra cứu thông tin dân cư điện tử.

Chỉ trong trường hợp hệ thống không thể khai thác hoặc thiếu thông tin xác thực, người nộp thuế mới phải cung cấp một trong các giấy tờ giấy sau:

• Thông tin xác nhận về cư trú (Mẫu CT07);
• Giấy chứng nhận kết hôn (đối với quan hệ vợ chồng);
• Giấy khai sinh hoặc Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi hợp pháp;
• Giấy tờ xác nhận mối quan hệ gia đình của cơ quan Công an hoặc UBND cấp xã.

Việc chuẩn bị đầy đủ và chính xác các thành phần hồ sơ theo đúng hướng dẫn tại Thông tư 89/2026/TT-BTC sẽ giúp cá nhân, tổ chức tiết kiệm đáng kể thời gian, chi phí và nhanh chóng hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản hợp pháp.