Việc sở hữu một ngôi nhà khang trang là mơ ước của nhiều gia đình. Tuy nhiên, trong quá trình thi công, vì nhiều lý do khách quan hoặc chủ quan, không ít công trình đã thực hiện sai so với nội dung được cấp trong giấy phép xây dựng. Điều này không chỉ dẫn đến rủi ro về mặt kỹ thuật mà còn kéo theo những hệ lụy pháp lý nghiêm trọng, từ xử phạt hành chính đến nguy cơ buộc phải tháo dỡ phần sai phạm.

Xử phạt hành chính đối với hành vi xây dựng sai giấy phép

Theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp sẽ bị xử phạt nghiêm khắc. Tùy vào loại hình công trình mà mức phạt tiền sẽ khác nhau.

Cụ thể, tại khoản 4 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định:

"4. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau: a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị; b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này; c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng."

Như vậy, đối với các căn hộ chung cư hoặc dự án lớn, mức phạt có thể lên đến 50 triệu đồng. Đây là con số không hề nhỏ, nhưng rủi ro lớn hơn nằm ở biện pháp khắc phục hậu quả.

Nguy cơ buộc tháo dỡ và cơ hội 'cứu vãn' công trình

Pháp luật không chỉ dừng lại ở việc phạt tiền. Mục tiêu cao nhất là đảm bảo trật tự xây dựng và an toàn công trình. Do đó, biện pháp buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm thường xuyên được áp dụng nếu hành vi vi phạm đã kết thúc.

Tuy nhiên, nếu công trình đang trong quá trình thi công, chủ đầu tư vẫn có một "cánh cửa hẹp" để điều chỉnh. Theo khoản 12 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, quy trình xử lý như sau:

• Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu dừng thi công ngay lập tức.
• Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản, tổ chức, cá nhân vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng.
• Nếu quá thời hạn trên mà không xuất trình được giấy phép điều chỉnh, biện pháp buộc tháo dỡ sẽ được thực thi.

Nhà xây sai phép có được cấp Sổ hồng không?

Đây là câu hỏi mà rất nhiều người mua nhà chung cư hoặc tự xây nhà quan tâm. Để được công nhận quyền sở hữu nhà ở (cấp Sổ hồng), công trình phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 8 Luật Nhà ở 2014, trong đó quan trọng nhất là phải có nhà ở hợp pháp thông qua đầu tư xây dựng hoặc giao dịch dân sự.

Về vấn đề xử lý nhà xây sai phép để cấp sổ, Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP vừa ban hành tháng 12/2020) đã có những hướng dẫn cụ thể:

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận:

1. Diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình.
2. Phần sai phép hiện nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Lời khuyên từ chuyên gia: Nếu bạn đang ở trong một căn hộ chung cư mà chủ đầu tư xây dựng sai phép, việc cấp Sổ hồng sẽ phụ thuộc vào việc chủ đầu tư đã hoàn tất việc nộp phạt, thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung và nhận được văn bản chấp thuận cho phần sai phép tồn tại từ cơ quan chức năng. Người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản này để đảm bảo quyền lợi lâu dài của mình.

Tóm lại, xây dựng sai phép không chỉ là câu chuyện bị phạt tiền mà còn là rào cản lớn trong việc xác lập quyền sở hữu tài sản. Việc nắm vững quy định pháp luật và tuân thủ đúng giấy phép ngay từ đầu luôn là phương án an toàn và tiết kiệm nhất cho mọi gia chủ.