Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) cho đất khai hoang luôn là vấn đề được người dân đặc biệt quan tâm, nhất là với những thửa đất đã được sử dụng ổn định qua nhiều thập kỷ nhưng thiếu giấy tờ pháp lý. Dưới góc độ pháp lý tại thời điểm đầu năm 2026, chúng tôi xin phân tích chi tiết trường hợp đất khai hoang từ năm 1990 dựa trên các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024.

Niềm vui của người dân khi được cầm trên tay tấm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau nhiều năm chờ đợi (ảnh minh họa)

Căn cứ pháp lý xác định quyền thụ hưởng

Theo thông tin bạn cung cấp, thửa đất của gia đình được khai hoang vào năm 1990. Đối chiếu với quy định tại Luật Đất đai 2024, đây là trường hợp sử dụng đất trong giai đoạn từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993.

Vì thửa đất không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, việc cấp Giấy chứng nhận sẽ được xem xét theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024, thay vì khoản 1 như các nhận định trước đây (vốn chỉ dành cho đất trước năm 1980).

Điều 138. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ...

2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất...

Điều kiện để được cấp Sổ đỏ cho đất khai hoang 1990

Để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn cần đáp ứng các điều kiện tiên quyết sau:

• Sử dụng đất ổn định: Đất được sử dụng liên tục vào một mục đích nhất định kể từ thời điểm khai hoang (năm 1990) đến nay.
• Không có tranh chấp: Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận hiện tại không có bất kỳ tranh chấp nào về ranh giới hoặc quyền sử dụng với các chủ thể xung quanh.
• Phù hợp quy hoạch: Thửa đất không vi phạm pháp luật về đất đai (như lấn chiếm hành lang an toàn giao thông, đê điều...) và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Công tác đo đạc, xác định ranh giới thửa đất là bước quan trọng trong quy trình cấp Sổ đỏ (ảnh minh họa)

Nghĩa vụ tài chính: Có phải nộp tiền sử dụng đất?

Đây là nội dung quan trọng nhất mà người dân cần lưu ý. Việc có phải nộp tiền hay không phụ thuộc vào diện tích thực tế và hạn mức công nhận đất ở tại địa phương:

1. Trường hợp được miễn 100% tiền sử dụng đất

Nếu diện tích thửa đất của gia đình bạn nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở do UBND cấp tỉnh quy định, và trên đất đã có nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống, gia đình bạn sẽ được công nhận toàn bộ diện tích đó là đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Trường hợp phải nộp một phần tiền sử dụng đất

Nếu diện tích thực tế vượt hạn mức công nhận đất ở, việc tính tiền sẽ chia làm các phần:

• Phần trong hạn mức: Được miễn tiền sử dụng đất.
• Phần vượt hạn mức: Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Thông thường, mức thu đối với diện tích vượt hạn mức cho giai đoạn 1980-1993 sẽ thấp hơn so với các giai đoạn sau này, nhằm hỗ trợ người dân ổn định cuộc sống.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Với bối cảnh Luật Đất đai 2024 đã đi vào thực thi ổn định đến năm 2026, các thủ tục hành chính đã được đơn giản hóa đáng kể. Gia đình bạn nên chủ động thực hiện các bước sau:

1. Liên hệ UBND cấp xã để xin xác nhận về nguồn gốc đất và tình trạng không tranh chấp.
2. Chuẩn bị các bằng chứng chứng minh việc sử dụng đất từ năm 1990 (như biên lai nộp thuế đất hàng năm, các giấy tờ tạm trú, hộ khẩu cũ...).
3. Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để được hướng dẫn đo đạc và làm thủ tục cấp Sổ.

Việc nắm rõ quy định tại Điều 138 và Điều 141 sẽ giúp gia đình bạn tự tin hơn trong quá trình làm việc với cơ quan chức năng, tránh những phiền hà không đáng có.

Hy vọng bài viết đã giải đáp thỏa đáng thắc mắc của bạn về vấn đề cấp Sổ đỏ cho đất khai hoang từ năm 1990. Nếu cần hỗ trợ chuyên sâu hơn về hồ sơ, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn kịp thời.