Ngày 27/7/2007, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng đã chính thức ký ban hành Nghị định 123/2007/NĐ-CP. Đây là văn bản quy phạm pháp luật đặc biệt quan trọng, sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP (ban hành ngày 16/11/2004) về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Sau gần 3 năm triển khai thực hiện Luật Đất đai 2003, thực tiễn cho thấy cơ chế định giá đất cũ đã bộc lộ nhiều nút thắt. Sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước ban hành và giá giao dịch thực tế không chỉ gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng mà còn làm thất thoát ngân sách và nảy sinh nhiều khiếu kiện phức tạp. Chính vì vậy, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ra đời như một giải pháp "cởi trói", mang đến một luồng sinh khí mới cho thị trường bất động sản đang trong giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ của năm 2007.

Làm rõ khái niệm "Giá thị trường" trong điều kiện bình thường

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất trước đây là việc xác định thế nào là "giá thị trường". Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã cụ thể hóa khái niệm này tại khoản 2 Điều 3. Theo đó, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường phải được hình thành từ các giao dịch đã hoàn thành, mang tính phổ biến và diễn ra trong "điều kiện thương mại bình thường".

Quy định này giúp các địa phương loại bỏ được những yếu tố ảo, những giao dịch mang tính đầu cơ cực đoan hoặc các giao dịch nội bộ gia đình không phản ánh đúng giá trị tài sản. Đây là cơ sở pháp lý vững chắc để các tỉnh, thành phố xây dựng bảng giá đất hàng năm sát với thực tế hơn, giảm thiểu sự xung đột lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Đột phá với hai phương pháp định giá mới: Chiết trừ và Thặng dư

Nếu như Nghị định 188/2004/NĐ-CP chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập, thì Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã bổ sung hai công cụ định giá hiện đại, tiệm cận với các tiêu chuẩn quốc tế:

• Phương pháp chiết trừ: Được sử dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền. Bằng cách bóc tách giá trị tài sản hiện có trên đất dựa trên chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế, phần giá trị còn lại chính là giá trị thực của quyền sử dụng đất.
• Phương pháp thặng dư: Đây là "vũ khí" quan trọng để định giá các khu đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch. Giá trị đất được xác định bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển giả định trừ đi tổng chi phí đầu tư dự kiến. Phương pháp này đặc biệt hữu ích trong việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc giao đất cho các dự án khu đô thị mới.

Sự bổ sung này giúp cho công tác thẩm định giá đất trở nên chuyên nghiệp và chính xác hơn, đặc biệt là trong bối cảnh các dự án bất động sản quy mô lớn đang bùng nổ tại các đô thị như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Trao quyền tự quyết lớn hơn cho chính quyền địa phương

Nhận thấy sự khác biệt về đặc thù kinh tế giữa các vùng miền, Chính phủ đã quyết định tăng tính chủ động cho UBND cấp tỉnh thông qua Nghị định 123/2007/NĐ-CP:

Địa phương giờ đây có quyền tự quyết định giá đất đối với những khu vực chưa có mục đích sử dụng rõ ràng hoặc khi có sự điều chỉnh về quy hoạch. Đặc biệt, UBND cấp tỉnh được phép quy định mức giá cụ thể trong biên độ +/- 20% so với khung giá tối đa và tối thiểu của Chính phủ. Sự linh hoạt này cho phép các tỉnh thành điều chỉnh giá đất kịp thời theo những biến động nóng của thị trường mà không phải chờ đợi các thủ tục hành chính rườm rà từ cấp trên.

Hóa giải mâu thuẫn tại các khu vực giáp ranh

Vấn đề "đất bên này đường giá khác, bên kia đường giá khác" do thuộc hai tỉnh khác nhau đã được Nghị định 123/2007/NĐ-CP xử lý bằng nguyên tắc thống nhất. Đất giáp ranh có cùng điều kiện hạ tầng, mục đích sử dụng thì phải có mức giá tương đương. Tỷ lệ chênh lệch tối đa 30% là ngưỡng an toàn để đảm bảo tính công bằng và ổn định xã hội tại các vùng ranh giới hành chính.

Tóm lại, việc ban hành Nghị định 123/2007/NĐ-CP vào tháng 7/2007 là một bước đi chiến lược của Chính phủ nhằm hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường trong lĩnh vực đất đai. Những thay đổi này không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư mà còn bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của nền kinh tế quốc gia.