Trong quá trình sử dụng đất, không ít hộ gia đình, cá nhân gặp phải tình trạng thửa đất đang sử dụng có diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định. Câu hỏi đặt ra là: Liệu những thửa đất "tí hon" này có cơ hội được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ) hay không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp lý tính đến thời điểm tháng 4 năm 2019.

Quy định chung về diện tích tối thiểu và việc cấp Sổ đỏ

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, cụ thể là tại Điều 100, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận.

Thông thường, để được tách thửa hoặc cấp mới Giấy chứng nhận, thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh tại địa phương đó. Tuy nhiên, pháp luật cũng dự liệu những trường hợp đặc thù để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.

02 điều kiện để đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được cấp Sổ đỏ

Căn cứ vào Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được cấp Sổ đỏ nếu thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:

1. Thời điểm hình thành thửa đất phải trước ngày quy định về diện tích tối thiểu có hiệu lực

Đây là điều kiện tiên quyết và quan trọng nhất. Thửa đất đang sử dụng phải được hình thành (do tự tách thửa, do nhận chuyển nhượng, tặng cho...) từ trước ngày Quyết định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa tại địa phương đó có hiệu lực thi hành.

"1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Ví dụ, nếu UBND tỉnh A ban hành quy định diện tích tối thiểu là 30m2 có hiệu lực từ ngày 01/01/2015, nhưng thửa đất của bạn rộng 25m2 đã được hình thành và sử dụng ổn định từ năm 2010, thì bạn vẫn đáp ứng được điều kiện về thời điểm hình thành.

2. Có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định chung

Dù diện tích nhỏ, nhưng thửa đất đó vẫn phải đáp ứng các tiêu chuẩn chung về cấp Sổ đỏ như: sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương. Đối với các thửa đất hình thành trước ngày 01/7/2014, các điều kiện này được xem xét dựa trên Điều 100 hoặc Điều 101 Luật Đất đai 2013.

Trường hợp tuyệt đối không được cấp Sổ đỏ

Người dân cần đặc biệt lưu ý quy định tại khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy chứng nhận và không cho phép thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho... đối với trường hợp:

• Người sử dụng đất tự chia tách thửa đất đã có Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất.
• Trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng lách luật để chia nhỏ quỹ đất, gây khó khăn cho công tác quản lý đô thị và hạ tầng kỹ thuật.

Ví dụ thực tế tại Hà Nội (Bối cảnh 2019)

Tại Hà Nội, quy định về diện tích tối thiểu được áp dụng theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND. Theo đó, diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở tại các phường, thị trấn là 30m2. Tuy nhiên, nếu thửa đất của bạn chỉ rộng 20m2 nhưng đã tồn tại từ trước ngày 07/6/2008 (ngày Quyết định 26/2008/QĐ-UBND có hiệu lực) và có đủ giấy tờ hợp lệ, bạn vẫn hoàn toàn có quyền nộp hồ sơ xin cấp Sổ đỏ trong năm 2019 này.

Lời khuyên pháp lý

Nếu bạn đang sở hữu một thửa đất nhỏ, hãy thực hiện các bước sau:

1. Kiểm tra thời điểm hình thành: Tìm kiếm các giấy tờ cũ, biên lai thuế hoặc xác nhận của hàng xóm, UBND xã/phường để chứng minh thửa đất hình thành từ trước khi có quy định về diện tích tối thiểu.
2. Kiểm tra quy hoạch: Liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện để biết thửa đất có nằm trong chỉ giới đỏ hoặc quy hoạch công cộng hay không.
3. Chuẩn bị hồ sơ: Thực hiện theo hướng dẫn về thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu năm 2019 để đảm bảo quyền lợi tối đa.

Việc nắm vững các quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP sẽ giúp người dân tự tin hơn trong việc bảo vệ tài sản của mình, tránh những hiểu lầm không đáng có về việc diện tích nhỏ thì không thể có Sổ đỏ.