Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2019 đầy biến động, việc rủ nhau góp vốn mua chung một thửa đất là giải pháp phổ biến khi tài chính cá nhân còn hạn hẹp. Tuy nhiên, câu hỏi khiến nhiều người băn khoăn nhất chính là: "Sổ đỏ sẽ đứng tên ai?". Liệu người góp nhiều tiền hơn có được ưu tiên, hay tất cả mọi người đều có tên trên giấy chứng nhận?

Anh Trần Gia B (tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) chia sẻ: “Tôi dự định mua một thửa đất nhưng vì tiền không đủ nên tôi rủ thêm hai người bạn thân góp tiền để mua chung. Vậy trong trường hợp này, Sổ đỏ ghi tên người góp nhiều tiền nhất hay ghi tên tất cả chúng tôi?”

Dưới đây là phân tích chi tiết từ góc độ pháp lý dựa trên quy định của Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015.

1. Bản chất của việc mua chung đất: Sở hữu chung theo phần

Khi nhiều người cùng bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về mặt pháp lý, đây được xác lập là hình thức sở hữu chung. Cụ thể, theo quy định tại Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015, đây là hình thức sở hữu chung theo phần.

"1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.
2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Như vậy, quyền lợi của anh B và hai người bạn sẽ tương ứng với tỷ lệ vốn góp vào thửa đất đó, trừ khi các bên có một thỏa thuận khác bằng văn bản.

2. Sổ đỏ ghi tên ai khi có nhiều người cùng mua?

Đây là nội dung quan trọng nhất để đảm bảo tính minh bạch và tránh tranh chấp sau này. khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 đã quy định rất rõ ràng về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp này:

"Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện."

Căn cứ vào quy định trên, chúng ta có thể rút ra các điểm mấu chốt sau:

• Ghi đầy đủ tên: Sổ đỏ bắt buộc phải ghi đầy đủ họ tên của cả anh B và hai người bạn. Không có chuyện chỉ ghi tên người góp nhiều tiền nhất.
• Số lượng Sổ đỏ: Cơ quan nhà nước sẽ cấp cho mỗi người 01 bản chính Giấy chứng nhận để tự quản lý.
• Trường hợp đặc biệt: Nếu cả ba người tự nguyện thỏa thuận chỉ cần 01 cuốn Sổ đỏ duy nhất thì cơ quan chức năng sẽ cấp chung một bản và trao cho người đại diện do các bên chỉ định. Tuy nhiên, trên cuốn sổ đó vẫn phải liệt kê đầy đủ danh sách những người chung quyền.

3. Vai trò của người đại diện đứng tên trên Sổ đỏ

Trong trường hợp các bên chọn phương án cấp chung một Sổ đỏ và trao cho người đại diện, cần lưu ý rằng người đại diện không có nhiều quyền hơn những người còn lại. Quyền định đoạt thửa đất (như bán, tặng cho, thế chấp) vẫn phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên có tên trên sổ.

Việc cử người đại diện chỉ nhằm mục đích thuận tiện trong việc lưu giữ giấy tờ và thực hiện các giao dịch hành chính ban đầu. Để an toàn tuyệt đối, lời khuyên cho anh B là nên yêu cầu cấp mỗi người một cuốn sổ riêng biệt.

4. Lời khuyên pháp lý để tránh rủi ro khi mua chung đất

Dù pháp luật đã bảo vệ quyền lợi của các bên bằng cách ghi tên đầy đủ trên Sổ đỏ, nhưng thực tế vẫn phát sinh nhiều rắc rối khi một trong các bên muốn rút vốn hoặc bán phần của mình. Do đó, các bên nên:

1. Lập văn bản thỏa thuận góp vốn: Ghi rõ số tiền mỗi người đóng góp, tỷ lệ sở hữu và phương thức phân chia lợi nhuận hoặc xử lý khi có người muốn bán lại phần vốn góp.
2. Công chứng văn bản thỏa thuận: Việc công chứng sẽ giúp văn bản có giá trị chứng cứ cao nhất nếu chẳng may xảy ra tranh chấp tại Tòa án.
3. Kiểm tra kỹ thông tin trên Sổ đỏ: Khi nhận sổ, cần đối chiếu chính xác họ tên, số CMND/CCCD của tất cả các thành viên để tránh sai sót về sau.

Tóm lại, theo quy định hiện hành năm 2019, anh B hoàn toàn có thể yên tâm rằng tên của mình và các bạn sẽ được ghi đầy đủ trên Sổ đỏ, đảm bảo quyền lợi hợp pháp tương ứng với phần vốn đã bỏ ra.

Chuyên gia Pháp lý - Hệ Thống Pháp Luật