Trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ tại Việt Nam năm 2020, việc lựa chọn căn hộ chung cư làm nơi an cư lạc nghiệp đã trở thành xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, một câu hỏi pháp lý mà rất nhiều người mua nhà vẫn còn trăn trở là: "Mua chung cư thì có quyền gì đối với mảnh đất xây tòa nhà đó không?". Thực tế, pháp luật đất đai hiện hành quy định rất rõ ràng về quyền lợi này, nhưng không phải ai cũng hiểu tận tường để bảo vệ quyền lợi của mình.

Mua chung cư không chỉ là mua "phần không trung"

Nhiều người thường đùa vui rằng mua chung cư là mua "không khí" vì căn hộ nằm lơ lửng trên cao. Tuy nhiên, xét về góc độ pháp lý tại thời điểm năm 2020, khi bạn đặt bút ký hợp đồng mua bán căn hộ, bạn không chỉ mua quyền sở hữu diện tích sàn sử dụng mà còn mua cả quyền sử dụng đất gắn liền với tòa nhà đó.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ bao gồm:

• Diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư;
• Diện tích đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà;
• Diện tích đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhưng phục vụ trực tiếp cho tòa nhà.

"Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư... bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư..." (Trích điểm a khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Quyền sử dụng đất chung được phân chia như thế nào?

Một điểm đặc thù của đất chung cư là hình thức sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Điều này có nghĩa là bạn không thể chỉ tay vào một mét vuông đất dưới sân và nói đó là của riêng mình. Thay vào đó, quyền lợi của bạn được tính theo tỷ lệ diện tích căn hộ.

Theo điểm b khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, tỷ lệ này được xác định bằng diện tích căn hộ của bạn chia cho tổng diện tích sàn của tất cả các căn hộ trong tòa nhà. Đây là căn cứ quan trọng để xác định quyền biểu quyết của cư dân trong các vấn đề lớn như cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khi xuống cấp.

Trách nhiệm của chủ đầu tư và quyền lợi khi chung cư xuống cấp

Trong năm 2020, quy định pháp luật yêu cầu chủ đầu tư phải xác định rõ ranh giới, vị trí diện tích đất sử dụng chung ngay từ khâu lập dự án và thiết kế mặt bằng. Khi bàn giao nhà và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận (thường gọi là Sổ hồng), thông tin về diện tích đất chung này phải được thể hiện rõ ràng.

Vậy chuyện gì xảy ra nếu tòa nhà bị hư hỏng, hết niên hạn sử dụng? Đây là lúc quyền sử dụng đất chung phát huy giá trị. Nếu đất vẫn còn thời hạn sử dụng, các chủ sở hữu căn hộ có quyền cùng nhau quyết định việc phá dỡ để xây dựng mới hoặc cải tạo. Quyết định này sẽ dựa trên đa số phiếu bầu tính theo tỷ lệ quyền sử dụng đất mà mỗi hộ nắm giữ, phù hợp với quy định tại Luật Nhà ở 2014.

Lời khuyên pháp lý: Khi nhận Sổ hồng, cư dân cần kiểm tra kỹ mục "Hình thức sử dụng" tại trang 2 của Giấy chứng nhận. Thông thường, đối với căn hộ chung cư, mục này phải ghi là "Sử dụng chung". Nếu ghi sai lệch, quyền lợi về đất đai của bạn có thể bị ảnh hưởng khi có tranh chấp hoặc thực hiện các giao dịch dân sự sau này.

Tóm lại, việc hiểu rõ mình đã "mua cả đất" khi mua chung cư giúp người dân tự tin hơn trong việc giám sát quản lý vận hành tòa nhà và bảo vệ tài sản lâu dài của gia đình mình.

>> Xem thêm: Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn mới nhất năm 2020.