Trong bối cảnh thị trường bất động sản sôi động, việc mua bán các căn hộ chung cư đang được thế chấp tại ngân hàng trở nên vô cùng phổ biến. Tuy nhiên, không ít người mua và người bán vẫn còn lúng túng trước những rào cản pháp lý và lo ngại về rủi ro mất trắng tài sản. Vậy pháp luật quy định thế nào về vấn đề này và làm sao để giao dịch diễn ra suôn sẻ?

Căn hộ đang thế chấp có được phép chuyển nhượng?

Theo quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có nghĩa vụ:

"Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này."

Như vậy, về nguyên tắc, chủ sở hữu không được tự ý bán căn hộ khi chưa giải chấp. Tuy nhiên, khoản 4 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 cũng mở ra cánh cửa cho phép bên thế chấp được bán tài sản nếu được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.

Quy trình 3 bước mua bán chung cư đang thế chấp an toàn nhất

Để đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên, quy trình giao dịch thường được thực hiện qua các bước chặt chẽ sau:

Bước 1: Lập hợp đồng đặt cọc và cam kết ba bên

Đây là giai đoạn quan trọng nhất để xác lập niềm tin. Các bên nên lập hợp đồng đặt cọc, trong đó nêu rõ số tiền đặt cọc sẽ được dùng để thanh toán khoản nợ gốc và lãi tại ngân hàng. Lý tưởng nhất là có sự tham gia của ngân hàng thông qua một văn bản thỏa thuận ba bên về việc giải chấp tài sản để mua bán.

Bước 2: Giải chấp và xóa đăng ký thế chấp

Sau khi bên mua nộp tiền vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng để tất toán khoản vay, ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng) và phát hành thông báo giải chấp. Bên bán cần thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai để căn hộ trở về trạng thái "sạch", sẵn sàng cho việc chuyển nhượng.

Bước 3: Công chứng hợp đồng mua bán và sang tên

Khi tài sản đã được giải chấp, hai bên tiến hành ký hợp đồng mua bán chính thức tại tổ chức hành nghề công chứng theo quy định của Luật Công chứng 2014. Hồ sơ chuẩn bị bao gồm Sổ hồng bản chính, giấy tờ tùy thân và các giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của các bên.

Những lưu ý "vàng" để tránh rủi ro

• Tuyệt đối không mua bán qua vi bằng: Nhiều người chọn lập vi bằng để giao dịch nhà đang thế chấp nhằm tiết kiệm thời gian. Tuy nhiên, vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện giao nhận tiền, không có giá trị chuyển quyền sở hữu, tiềm ẩn nguy cơ mất trắng nếu bên bán không thực hiện giải chấp.
• Kiểm tra kỹ thông tin ngăn chặn: Trước khi đặt cọc, hãy yêu cầu kiểm tra thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai để đảm bảo căn hộ không bị kê biên thi hành án hoặc tranh chấp khác ngoài việc thế chấp.
• Thanh toán qua ngân hàng: Mọi giao dịch tiền tệ nên thực hiện qua hệ thống ngân hàng để có chứng từ rõ ràng, phục vụ việc giải quyết tranh chấp nếu có sau này.

Việc mua bán chung cư đang thế chấp hoàn toàn khả thi và an toàn nếu các bên tuân thủ đúng trình tự pháp luật. Nếu bạn vẫn còn băn khoăn về các điều khoản trong Bộ luật Dân sự 2015 hoặc thủ tục tại văn phòng công chứng, hãy tham vấn ý kiến của chuyên gia pháp lý để bảo vệ tài sản của mình.