Việc xác định giá đất luôn là vấn đề "nóng" nhận được sự quan tâm đặc biệt của dư luận, bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính và quyền lợi bồi thường của người sử dụng đất. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024 và văn bản hướng dẫn chi tiết là Nghị định 71/2024/NĐ-CP, quy trình và phương pháp định giá đất đã có những bước ngoặt quan trọng, hướng tới sự minh bạch và sát với giá thị trường hơn bao giờ hết.

4 Phương pháp định giá đất chính thức theo quy định mới

Thay vì 5 phương pháp như trước đây, Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất chính bao gồm:

• Phương pháp so sánh: Được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng về nhất định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
• Phương pháp thu nhập: Được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân.
• Phương pháp thặng dư: Được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất.
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.

"Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: Theo nguyên tắc thị trường; Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch..." - Trích Điều 158 Luật Đất đai 2024.

Những thay đổi "chấn động" trong thu thập thông tin thị trường

Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất là việc siết chặt và làm rõ các nguồn thông tin dùng để so sánh giá đất. Theo quy định mới, các thông tin về giá đất được thu thập từ các nguồn chính thống như giá trúng đấu giá, giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng đã qua công chứng, chứng thực hoặc cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.

Việc loại bỏ các nguồn tin không kiểm chứng từ các sàn giao dịch bất động sản ảo hay phỏng vấn trực tiếp không có bằng chứng giúp hạn chế tình trạng "thổi giá", đảm bảo giá đất được xác định một cách công bằng và thực tế nhất.

Bảng giá đất và lộ trình điều chỉnh hàng năm

Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được xây dựng hằng năm và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hằng năm. Đây là một thay đổi lớn so với chu kỳ 5 năm như trước đây, giúp bảng giá đất luôn cập nhật kịp thời những biến động của thị trường bất động sản.

Đối với các địa phương, việc điều chỉnh bảng giá đất cần phải dựa trên các chỉ số biến động giá đất thị trường và kết quả điều tra, khảo sát thực tế. Điều này đòi hỏi các cơ quan chức năng phải có hệ thống dữ liệu mạnh mẽ và quy trình làm việc chuyên nghiệp hơn.

Lời khuyên cho người dân và nhà đầu tư

Trong bối cảnh các quy định về giá đất đang dần hoàn thiện theo hướng sát giá thị trường, người dân cần chủ động cập nhật bảng giá đất tại địa phương mình để nắm rõ quyền lợi khi thực hiện các giao dịch hoặc khi Nhà nước thu hồi đất. Đối với các nhà đầu tư, việc hiểu rõ các phương pháp định giá thặng dư hay thu nhập sẽ là chìa khóa để đánh giá chính xác tiềm năng của các dự án bất động sản trong tương lai.