Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển, việc sở hữu căn hộ chung cư nhưng chưa có nhu cầu vào ở ngay là tình trạng khá phổ biến. Tuy nhiên, một vấn đề gây tranh cãi thường xuyên nảy sinh giữa chủ hộ và Ban quản lý chính là: Căn hộ không có người ở thì có phải đóng phí dịch vụ hay không?

Quy định pháp luật về nghĩa vụ đóng kinh phí quản lý vận hành

Theo quy định mới nhất tại khoản 3 Điều 4 Thông tư 05/2024/TT-BXD về nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư, nghĩa vụ của chủ sở hữu được xác lập như sau:

"3. Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác để phục vụ cho quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan..."

Như vậy, về nguyên tắc chung, việc đóng phí quản lý vận hành là nghĩa vụ bắt buộc của chủ sở hữu căn hộ để duy trì hoạt động chung của tòa nhà, bất kể căn hộ đó có đang được sử dụng hay không.

Chìa khóa nằm ở thỏa thuận trong Hợp đồng mua bán

Mặc dù luật định nghĩa vụ chung, nhưng thực tế việc có được miễn giảm hay không lại phụ thuộc rất lớn vào sự thỏa thuận giữa các bên. Căn cứ vào Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn, có hai kịch bản phổ biến:

• Trường hợp 1: Trong Hợp đồng mua bán căn hộ hoặc Nội quy nhà chung cư có quy định rõ: Nếu chủ sở hữu chưa nhận bàn giao hoặc đã nhận nhưng chưa vào ở (có thông báo bằng văn bản) thì được miễn hoặc giảm một phần phí dịch vụ. Lúc này, chủ nhà sẽ thực hiện theo đúng cam kết này.
• Trường hợp 2: Hợp đồng quy định phí dịch vụ tính từ thời điểm bàn giao căn hộ. Trong trường hợp này, dù chủ nhà bỏ trống căn hộ, nghĩa vụ tài chính vẫn phát sinh đầy đủ.

Tại sao không ở vẫn phải đóng phí dịch vụ?

Nhiều người dân cho rằng mình không sử dụng thang máy, không đổ rác, không dùng điện hành lang thì không phải trả tiền. Tuy nhiên, theo Điều 7 Thông tư 05/2024/TT-BXD, phí dịch vụ chung cư bao gồm nhiều khoản chi phí trực tiếp và gián tiếp để duy trì giá trị tài sản chung:

• An ninh và vệ sinh: Dù căn hộ trống, lực lượng bảo vệ vẫn phải tuần tra, hệ thống PCCC vẫn phải duy trì và cảnh quan chung vẫn cần được chăm sóc.
• Vận hành kỹ thuật: Chi phí nhân công điều khiển hệ thống điện, nước, xử lý nước thải của toàn tòa nhà.
• Quản lý chung: Lương bộ phận quản lý, chi phí văn phòng của Ban quản lý và phụ cấp trách nhiệm cho Ban quản trị.

Lời khuyên pháp lý: Trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán hoặc nhận bàn giao, chủ sở hữu nên đàm phán rõ ràng về thời điểm bắt đầu tính phí dịch vụ. Trong trường hợp căn hộ bỏ trống lâu dài, bạn có thể làm đơn gửi Ban quản trị/Ban quản lý để xin xem xét giảm một phần phí (thường là phần phí liên quan trực tiếp đến rác thải, vệ sinh riêng) nếu nội quy chung cư cho phép.