Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay thường gọi là sang tên Sổ đỏ là một giao dịch dân sự quan trọng và diễn ra phổ biến. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi và tránh các tranh chấp không đáng có, người dân cần nắm vững quy trình thực hiện theo đúng quy định pháp luật hiện hành.

Dưới đây là hướng dẫn chi tiết quy trình 3 bước sang tên Sổ đỏ áp dụng tại thời điểm năm 2018 mà quý khách hàng cần lưu ý.

Bước 1: Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Đây là bước pháp lý đầu tiên và bắt buộc để giao dịch có hiệu lực.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Căn cứ theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hai bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng.
• Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có) hoặc yêu cầu công chứng viên soạn thảo.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
• Giấy tờ tùy thân: CMND/Thẻ căn cước công dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng của cả hai bên.
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân: Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng độc thân.
• Sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

Phí công chứng

Mức thu phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2018 được tính trên giá trị quyền sử dụng đất hoặc giá trị tài sản gắn liền với đất, căn cứ theo Thông tư 257/2016/TT-BTC. Ví dụ, nếu giá trị hợp đồng từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng, mức phí là 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế

Sau khi có hợp đồng công chứng, trong thời hạn quy định, các bên phải tiến hành kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Các loại thuế, phí phải nộp

• Thuế thu nhập cá nhân: Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, mức thuế phải nộp là 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng (nhưng không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định). Thông thường bên bán nộp khoản này, trừ khi có thỏa thuận khác.
• Lệ phí trước bạ: Căn cứ Nghị định 140/2016/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5% giá trị tài sản.

Lưu ý: Các trường hợp tặng cho, thừa kế giữa những người có quan hệ huyết thống, hôn nhân gần gũi có thể được miễn các khoản thuế, phí này nếu cung cấp đủ hồ sơ chứng minh.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Đây là bước cuối cùng để cơ quan nhà nước ghi nhận quyền sở hữu của bên mua vào sổ địa chính và cấp Sổ đỏ mới (hoặc xác nhận thay đổi vào trang bổ sung của Sổ đỏ cũ).

Thành phần hồ sơ

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu.
• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Chứng từ đã nộp tiền vào ngân sách nhà nước (thuế TNCN, lệ phí trước bạ).
• Bản sao CMND và Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.

Thời hạn giải quyết

Một điểm mới đáng chú ý là theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được rút ngắn xuống còn không quá 10 ngày làm việc (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và các ngày nghỉ theo quy định).

Việc tuân thủ đúng quy trình 3 bước nêu trên không chỉ giúp giao dịch diễn ra thuận lợi mà còn bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia. Hy vọng những thông tin này sẽ giúp ích cho quý khách hàng trong quá trình thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ.