Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2021 có nhiều biến động, việc cho thuê quyền sử dụng đất trở thành một phương thức khai thác giá trị đất đai phổ biến của nhiều hộ gia đình và cá nhân. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh các rủi ro pháp lý phát sinh, người sử dụng đất cần nắm vững các quy định về điều kiện, hồ sơ và trình tự thực hiện thủ tục hành chính này.

1. Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cho thuê đất

Không phải mọi trường hợp có đất đều được quyền cho thuê. Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Lưu ý quan trọng: Đối với trường hợp cho thuê đất nông nghiệp, người thuê phải sử dụng đất đúng mục đích và tuân thủ các quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

2. Hợp đồng cho thuê đất có bắt buộc công chứng không?

Một trong những thắc mắc phổ biến của người dân là tính pháp lý của hợp đồng. Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng, chứng thực sẽ được thực hiện theo yêu cầu của các bên tham gia giao dịch.

Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn pháp lý cao nhất, các chuyên gia thường khuyến nghị người dân nên thực hiện công chứng hợp đồng tại các tổ chức hành nghề công chứng để tránh các tranh chấp về nội dung thỏa thuận sau này.

3. Thời hạn phải đăng ký việc cho thuê đất

Mặc dù hợp đồng có thể không cần công chứng, nhưng việc cho thuê đất bắt buộc phải đăng ký biến động. Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng cho thuê có hiệu lực, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

Việc cho thuê chỉ có hiệu lực pháp lý kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013.

4. Thành phần hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
• Hợp đồng về việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (bản chính).
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) đã cấp.
• Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (đối với tổ chức kinh tế thuê đất nông nghiệp thực hiện dự án).
• Văn bản đồng ý của người sử dụng đất (nếu chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thuê tài sản nhưng không đồng thời là người sử dụng đất).

5. Trình tự, thủ tục thực hiện đăng ký cho thuê đất

Quy trình thực hiện được quy định chi tiết tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người dân có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc nộp trực tiếp tại Bộ phận một cửa cấp huyện. Trường hợp địa phương chưa có bộ phận một cửa, nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ. Nếu đủ điều kiện, cơ quan này sẽ thực hiện:

• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 3: Trả kết quả

Thời gian thực hiện thủ tục không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ (đối với vùng sâu, vùng xa, hải đảo là không quá 13 ngày).

6. Một số lưu ý về thuế và phí khi cho thuê đất

Khi cho thuê đất, hộ gia đình, cá nhân cần lưu ý thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân và thuế môn bài (nếu doanh thu trên 100 triệu đồng/năm). Việc kê khai thuế cần được thực hiện đúng thời hạn để tránh bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực thuế.

Kết luận: Thủ tục cho thuê đất năm 2021 nhìn chung khá thông thoáng và nhanh chóng. Tuy nhiên, người dân cần đặc biệt lưu ý đến tính pháp lý của Sổ đỏ và thời hạn đăng ký biến động để đảm bảo giao dịch diễn ra thuận lợi.

Nếu quý khách hàng có bất kỳ vướng mắc nào liên quan đến pháp luật đất đai, vui lòng liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật để được hỗ trợ kịp thời.