Trong quá trình sử dụng đất, nhiều hộ gia đình, cá nhân thường có nhu cầu hợp nhất các thửa đất liền kề để tạo thành một khuôn viên rộng lớn, thuận tiện cho việc xây dựng nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, một vướng mắc phổ biến mà người dân thường gặp phải là các thửa đất này lại có mục đích sử dụng khác nhau (ví dụ: một thửa là đất ở, một thửa là đất trồng cây lâu năm). Vậy theo quy định pháp luật hiện hành năm 2019, trường hợp này có được hợp thửa hay không?

Điều kiện tiên quyết: Thửa đất phải cùng mục đích sử dụng

Căn cứ vào khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013, thửa đất được định nghĩa là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.

Để hiểu rõ hơn về việc xác định thửa đất trong công tác đo đạc địa chính, chúng ta cần đối chiếu với quy định tại tiết a điểm 2.3 khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT. Theo đó, một trong những tiêu chí bắt buộc để xác định là một thửa đất là các phần diện tích đó phải có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.

"Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai."

Như vậy, về mặt nguyên tắc pháp lý, các thửa đất liền kề chỉ có thể hợp thửa tạo thành một thửa đất mới khi chúng có cùng mục đích sử dụng. Nếu các thửa đất đang có mục đích sử dụng khác nhau, cơ quan chức năng sẽ không thực hiện thủ tục hợp thửa trực tiếp.

Giải pháp: Quy trình 2 bước để hợp thửa đất khác mục đích

Đối với trường hợp các thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng, người sử dụng đất cần thực hiện theo lộ trình 2 bước sau đây:

Bước 1: Chuyển mục đích sử dụng đất về cùng một loại

Người sử dụng đất phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất của các thửa đất về cùng một loại đất chung (thường là chuyển sang loại đất có giá trị cao hơn hoặc phù hợp với quy hoạch xây dựng). Tùy vào loại đất mà việc chuyển mục đích có thể phải xin phép hoặc chỉ cần đăng ký biến động.

Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT bao gồm:

• Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).

Trình tự thực hiện được quy định chi tiết tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bao gồm các bước nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, thẩm tra hồ sơ, thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả.

Bước 2: Thực hiện thủ tục hợp thửa đất

Sau khi các thửa đất đã có cùng mục đích sử dụng trên Giấy chứng nhận, người dân mới tiến hành nộp hồ sơ hợp thửa theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Thời gian thực hiện: Theo quy định, thời gian giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính). Đối với các vùng sâu, vùng xa, miền núi, thời gian này có thể kéo dài lên đến 25 ngày.

Lời khuyên pháp lý: Trước khi thực hiện, người dân nên kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất tại địa phương để đảm bảo việc chuyển mục đích sử dụng đất là khả thi và phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Việc nắm rõ quy trình này sẽ giúp người sử dụng đất tiết kiệm thời gian, tránh việc bị trả hồ sơ do không đáp ứng điều kiện về cùng mục đích sử dụng khi muốn hợp thửa.