Việc mua bán nhà đất là một giao dịch dân sự quan trọng, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt về mặt hình thức và trình tự đăng ký. Tuy nhiên, trong thực tế, không ít trường hợp khi các bên đã ký kết hợp đồng nhưng chưa kịp hoàn tất thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan Nhà nước thì người bán đột ngột qua đời. Tình huống này thường gây ra tâm lý hoang mang cho người mua về việc liệu quyền lợi của mình có được bảo đảm hay không.

Căn cứ theo quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Vậy khi người bán chết, thủ tục sang tên Sổ đỏ sẽ được thực hiện như thế nào? Câu trả lời phụ thuộc vào hình thức của hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết.

Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi người bán chết cần tuân thủ đúng quy trình pháp luật (ảnh minh họa)

1. Trường hợp mua bán đã có hợp đồng công chứng, chứng thực

Đây là trường hợp thuận lợi nhất cho người mua. Nếu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã theo đúng quy định, thì về mặt pháp lý, hợp đồng này đã có hiệu lực và phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên.

Việc người bán chết sau khi đã ký hợp đồng công chứng không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng. Lúc này, người mua hoàn toàn có quyền tự mình thực hiện thủ tục đăng ký sang tên mà không cần sự hiện diện của người bán (do người bán đã hoàn tất nghĩa vụ ký kết và ủy quyền thực hiện thủ tục trong hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật).

Trình tự, thủ tục thực hiện:

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Người mua chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 09/ĐK);
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực (bản gốc);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) bản gốc;
• Giấy tờ chứng minh nhân thân (Chứng minh nhân dân/Thẻ căn cước công dân), Sổ hộ khẩu của bên mua;
• Giấy chứng tử của bên bán (để giải trình lý do bên bán không có mặt).

Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế. Người mua cần thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo thông báo, bao gồm:

• Lệ phí trước bạ: Mức thu là 0,5% giá trị chuyển nhượng (theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP);
• Thuế thu nhập cá nhân: Thông thường là 2% giá trị chuyển nhượng (trừ trường hợp được miễn);
• Các loại phí, lệ phí khác như: Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp đổi phôi sổ mới (nếu có)...

Bước 3: Nhận kết quả

Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ (có thể kéo dài hơn đối với vùng sâu, vùng xa), người mua sẽ nhận lại Sổ đỏ đã được xác nhận thay đổi tên chủ sử dụng đất.

Người mua cần nắm rõ các bước thủ tục để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình (ảnh minh họa)

2. Trường hợp mua bán bằng giấy viết tay (chưa công chứng)

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Do đó, việc mua bán bằng giấy viết tay là vi phạm về hình thức và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi người bán qua đời.

Tình huống 1: Đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ thanh toán

Đây là một điểm mới nhân văn của pháp luật dân sự hiện nay. Căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch (thường là đã trả 2/3 số tiền) thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà không cần phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Sau khi có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng, người mua sử dụng bản án này thay thế cho hợp đồng công chứng để thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ như quy trình tại mục 1.

Tình huống 2: Chưa thực hiện đủ nghĩa vụ hoặc chưa có căn cứ công nhận

Nếu không thuộc trường hợp được Tòa án công nhận, quyền sử dụng đất này vẫn thuộc về người bán. Khi người bán mất, mảnh đất trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho các đồng thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Để sang tên được Sổ đỏ, người mua phải làm việc với những người thừa kế của người bán. Quy trình diễn ra như sau:

1. Các đồng thừa kế thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo quy định tại Điều 58 Luật Công chứng 2014;
2. Sau khi đã sang tên Sổ đỏ cho các đồng thừa kế, những người này sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới cho người mua;
3. Người mua thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ dựa trên hợp đồng mới này.

Lời khuyên pháp lý: Để tránh những rắc rối không đáng có, người mua nên thực hiện việc công chứng hợp đồng và đăng ký biến động đất đai ngay sau khi ký kết. Trong trường hợp người bán qua đời, việc bình tĩnh rà soát lại hồ sơ và phối hợp với những người thừa kế là chìa khóa để giải quyết vấn đề một cách êm đẹp và đúng luật.