Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, việc rao bán những ngôi nhà đang được thế chấp tại ngân hàng không còn là chuyện hiếm gặp. Thông thường, những tài sản này thường có mức giá "mềm" hơn so với mặt bằng chung, tạo sức hút lớn đối với người mua. Tuy nhiên, đằng sau mức giá hấp dẫn đó là những rủi ro pháp lý tiềm ẩn nếu người mua không nắm vững quy trình và các quy định của pháp luật.

1. Nhà đang thế chấp ngân hàng có được phép mua bán không?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền:

"4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật."

Như vậy, về nguyên tắc, chủ sở hữu hoàn toàn có quyền bán ngôi nhà đang thế chấp nếu được phía ngân hàng (bên nhận thế chấp) chấp thuận bằng văn bản. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023, các giao dịch về nhà ở phải tuân thủ các điều kiện về chủ thể, hình thức và nội dung hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý.

2. Những rủi ro "chết người" khi mua nhà đang thế chấp

Dù có giá rẻ, nhưng việc mua nhà đang nằm trong ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua cần đặc biệt lưu ý:

• Rủi ro về thông tin quy hoạch: Do Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng) đang bị ngân hàng giữ, người mua khó có thể kiểm tra trực tiếp các thông tin về diện tích thực tế, lộ giới hay các tranh chấp phát sinh tại địa phương.
• Rủi ro về tranh chấp đồng sở hữu: Nhiều trường hợp nhà là tài sản chung của vợ chồng hoặc hộ gia đình nhưng chỉ có một người đứng ra giao dịch, dẫn đến việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu sau này.
• Rủi ro về việc giải chấp: Nếu người bán nhận tiền đặt cọc nhưng không dùng số tiền đó để tất toán khoản vay tại ngân hàng mà sử dụng vào mục đích khác, người mua sẽ rơi vào tình cảnh "tiền mất tật mang".

3. Quy trình giao dịch 3 bên: Giải pháp an toàn tuyệt đối

Để hạn chế tối đa rủi ro, các chuyên gia pháp lý khuyên người mua nên thực hiện quy trình giao dịch 3 bên (Bên mua - Bên bán - Ngân hàng). Các bước thực hiện cụ thể như sau:

Bước 1: Ký cam kết giữa 3 bên

Các bên lập văn bản thỏa thuận về việc mua bán nhà đất đang thế chấp. Trong đó, ngân hàng cam kết sẽ giải chấp và bàn giao Sổ đỏ ngay sau khi bên mua nộp đủ số tiền tương ứng với dư nợ của bên bán vào tài khoản phong tỏa.

Bước 2: Nộp tiền và giải chấp

Bên mua nộp tiền vào tài khoản tại ngân hàng. Ngân hàng tiến hành thu nợ và thực hiện thủ tục xóa đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định tại Nghị định 99/2022/NĐ-CP.

Bước 3: Công chứng hợp đồng mua bán

Sau khi đã có Sổ đỏ gốc và văn bản xóa thế chấp, các bên tiến hành ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Đây là bước quan trọng để chuyển giao quyền sở hữu theo Điều 45 Luật Đất đai 2024.

4. Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Khi thực hiện giao dịch, người mua tuyệt đối không nên tin vào những lời hứa hẹn "viết tay" hoặc giao tiền trực tiếp cho người bán mà không có sự xác nhận của ngân hàng. Việc kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà tại Văn phòng đăng ký đất đai là bước không thể thiếu để đảm bảo tài sản không bị kê biên thi hành án hoặc vướng các tranh chấp khác.

Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp quý khách hàng có cái nhìn tổng quan và an tâm hơn khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đang thế chấp. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, hãy liên hệ với các chuyên gia pháp lý để được tư vấn chi tiết.