Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2019 đang diễn ra sôi động, việc nắm vững các quy định về nghĩa vụ thuế là điều vô cùng cần thiết đối với cả người bán và người mua. Một trong những thủ tục hành chính quan trọng nhất chính là việc kê khai thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Tầm quan trọng của việc kê khai thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm tháng 09/2019, mọi giao dịch chuyển nhượng bất động sản (trừ các trường hợp được miễn thuế) đều phải thực hiện kê khai và nộp thuế TNCN. Việc kê khai đúng và đủ không chỉ giúp giao dịch diễn ra hợp pháp mà còn là điều kiện tiên quyết để cơ quan chức năng thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Căn cứ pháp lý và Mẫu tờ khai áp dụng năm 2019

Tại thời điểm năm 2019, việc kê khai thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính. Cụ thể:

• Mẫu tờ khai sử dụng: Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC.
• Đối tượng áp dụng: Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản.

Hướng dẫn chi tiết cách điền Tờ khai mẫu 03/BĐS-TNCN

Để hoàn thiện tờ khai một cách chính xác, người nộp thuế cần lưu ý các mục thông tin sau:

1. Thông tin người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng

Cần điền đầy đủ họ tên, mã số thuế (nếu có), số CMND/Hộ chiếu còn hiệu lực và địa chỉ liên lạc. Đây là thông tin cơ bản để cơ quan thuế định danh đối tượng nộp thuế.

2. Đặc điểm bất động sản chuyển nhượng

Người kê khai phải ghi rõ địa chỉ thửa đất, nhà ở; vị trí (mặt tiền hay ngõ hẻm); diện tích và nguồn gốc đất (được giao, thuê hay nhận chuyển nhượng trước đó). Các thông tin này phải khớp với dữ liệu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Xác định thu nhập và tính thuế

Đây là phần quan trọng nhất của tờ khai. Theo quy định tại Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014 (Luật số 71/2014/QH13), mức thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản được áp dụng thống nhất là 2% trên giá chuyển nhượng.

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Lưu ý: Nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng để tính thuế sẽ được xác định theo bảng giá đất của tỉnh.

Hồ sơ kèm theo và thời hạn nộp tờ khai

Bên cạnh tờ khai mẫu 03/BĐS-TNCN, người nộp thuế cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (bản sao có công chứng).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (bản sao).
• Các giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế (nếu có) theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC.

Thời hạn nộp hồ sơ: Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Trường hợp có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Việc thực hiện đúng quy định về thuế TNCN không chỉ là nghĩa vụ mà còn bảo vệ quyền lợi pháp lý của các bên trong giao dịch bất động sản. Hy vọng hướng dẫn trên sẽ giúp quý độc giả thực hiện thủ tục một cách thuận lợi trong năm 2019.