Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho những thửa đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền luôn là vấn đề phức tạp, đặc biệt là về nghĩa vụ tài chính. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, các quy định về chi phí đã có những thay đổi quan trọng mà người dân cần nắm rõ để bảo vệ quyền lợi của mình.

1. Tiền sử dụng đất: Khoản chi phí lớn nhất

Theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP, mức thu tiền sử dụng đất đối với đất giao không đúng thẩm quyền được phân loại dựa trên thời điểm sử dụng đất và việc đã nộp tiền hay chưa.

Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993

Nếu người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất và hiện nay đất đó phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp thì có thể được miễn tiền sử dụng đất. Đây là một chính sách nhân văn nhằm tháo gỡ khó khăn cho những trường hợp lịch sử để lại.

Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014

Đối với giai đoạn này, mức thu được tính toán dựa trên hạn mức giao đất ở tại địa phương:

• Trong hạn mức: Thường nộp từ 40% đến 50% tiền sử dụng đất theo bảng giá đất hiện hành tùy vào từng mốc thời gian cụ thể.
• Vượt hạn mức: Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể.

2. Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị thửa đất

Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ là khoản bắt buộc khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất. Công thức tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích)

Giá đất này được xác định theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai. Lưu ý rằng từ năm 2026, bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm theo Luật Đất đai 2024, do đó người dân nên chủ động thực hiện thủ tục sớm để tránh biến động giá.

3. Các loại phí và lệ phí hành chính khác

Bên cạnh hai khoản tiền lớn nêu trên, người dân còn phải nộp một số khoản phí nhỏ hơn nhưng không kém phần quan trọng:

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Thường dưới 120.000 đồng/giấy tùy địa phương.
• Phí thẩm định hồ sơ: Đây là khoản phí bù đắp chi phí kiểm tra, đo đạc thực tế. Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên sẽ có sự khác biệt giữa Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh thành khác.
• Phí đo đạc, trích lục bản đồ: Nếu thửa đất chưa có bản đồ địa chính chính xác.

Lời khuyên từ chuyên gia

Việc làm Sổ đỏ cho đất giao sai thẩm quyền đòi hỏi hồ sơ chứng minh nguồn gốc đất rất chặt chẽ. Người dân cần thu thập lại toàn bộ các biên lai thu tiền, quyết định giao đất của cơ quan cũ (dù sai thẩm quyền) để làm căn cứ giảm trừ tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 18 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.